什么时候再融资值得?你的利率应该降低多少?
我应该降低多少我的利率，使再融资值得?
那些能够将抵押贷款利率降低1%或更多的房主通常都处于一个很好的再融资位置。
但是，如果你能将利率降低0.5个百分点，甚至0.25个百分点呢?你还应该再融资吗?
答案可能是肯定的，具体取决于您的独特形势和目标。比较您的利率和储蓄以确定。
开始比较再融资利率(2021年11月14日)在这篇文章中(跳到…)
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以1%的利率再融资值得吗?
再融资以节省1%的存款通常是值得的。一个百分点是一个显著的利率下降，在大多数情况下，它应该会产生有意义的每月储蓄。
例如，将利率从3.75%降至2.75%，25万美元的贷款每月可节省250美元。你每月的房贷还款额减少了将近20%。
这些每月的储蓄可以用于日常生活开支，应急基金，投资，或还了你的抵押贷款提前还清贷款，为你节省更多的利息。
再融资1％的较低率
| 贷款余额 | 250000美元 |
| 当前的利率 | 3.75% |
| 新利率 | 2.75% (-1%) |
| 每月储蓄 | 250美元 |
| 关闭成本 | 5000美元(2%) |
| 是时候实现收支平衡了 | 20个月（1.6岁） |
| 值得吗? | 是的，如果您保留贷款〜2年或更长时间 |
记住，在你的交易成本上“收支平衡”并不是决定再融资是否值得的唯一方法。
计划搬迁或在收支平衡之前再次融资的房主可能会选择无交割成本的再融资。
No-closing-cost再融资
一个no-closing-cost再融资通常意味着贷方涵盖部分或全部关闭费用，并且您支付略高的利率以交换。
接受这个较高的利率会消耗你每月的储蓄。但如果你的储蓄与你现有的抵押贷款相比仍然足够，这个策略仍然可以还清。
这样你就避免了收尾成本，而且每月都在存钱，所以你不用担心盈亏平衡点。
对于计划只保留新贷款几年的借款人来说，这通常是一个双赢的局面。
另一个选择可能是滚动结算成本转入你的新贷款。
这将增加你的本金余额和支付的利息总额。但如果你打算将贷款保留数年以上，那么将结帐成本计入贷款金额可能比接受无结帐成本但利率更高的贷款更容易承受。
“大多数借款人选择后将成本置于贷款中，因此可以获得最低的速度。但这并不总是最好的选择，除非你计划至少在几年内留在家里，“说汤姆养育他是Neat Capital的联合创始人。
检查您的再融资率。从这里开始（11月14日，2021年11月）以0.5%的利率再融资值得吗?
有两种常见的情况下，再融资的0.5%可能是值得的:
- 如果你能保留新贷款足够长的时间以收回交易成本
- 或者，如果你能让贷款人支付你的交易成本
首先，让我们来看看休息情况。
记住，利率下降得越少，你每个月存的钱就越少。因此，你需要更长的时间来收回你的关闭成本，并开始看到“真正的”好处。
例如，将你的利率从3.75%降至3.25%，可以为30万美元的抵押贷款每月节省150美元。
这是一个体面的月度储蓄，但即使在收盘费用，它可能会带你超过三年。因此，您希望确保您将保持重新培育贷款至少那漫长的贷款。
再融资0.5%:盈亏平衡方法
| 贷款余额 | 300000美元 |
| 当前的利率 | 3.75% |
| 新利率 | 3.25% (-0.5%) |
| 每月储蓄 | ＄150 |
| 关闭成本 | 6000美元(2%) |
| 是时候实现收支平衡了 | 40个月(3.3年) |
| 值得吗? | 可以，如果你贷款4年或更久的话 |
现在让我们来看看如果你可以使用无交易成本再融资降低你的抵押贷款利率0.5个百分点，这些数字是如何比较的。
假设你现在的抵押贷款利率是3.75%。你的再融资贷款人为你提供了2.5%的新利率。
您可以要求贷款人支付您的结束费用而不是接受超低速率。贷款人同意，并在交换中，您接受比最初报价更高的速度：3.25％。
这种安排只会让你的利率降低0.5%。但是没有收支平衡点，因为你没有支付前期交易费用。因此，你马上就能从每月较低的还款中看到“真正的”储蓄。
再融资0.5%:无结算成本法
| 贷款余额 | 300000美元 |
| 当前的利率 | 3.75% |
| 新利率 | 3.25% (-0.5%) |
| 每月储蓄 | ＄150 |
| 关闭成本 | ＄０ |
| 是时候实现收支平衡了 | N/A |
| 值得吗? | 是的，如果你不能支付结算费用 |
当然，如果你接受较低的抵押贷款利率并提前支付交易费用，那么从长远来看，你每月都会省下更多的钱。
那些可以轻松支付口袋的关闭成本的人通常应该这样做。
但对于没有很多储蓄的房主来说，接受更高的无成本利率可能是有意义的。这可以让你重新融资，看到每月的节省，而不必担心最初的成本障碍。
检查您的再融资率。从这里开始（11月14日，2021年11月）仅仅以0.25%的利率进行再融资值得吗?
专家经常说再融资是不值得的，除非你将你的利率降低至少0.5％到1％。但对每个人来说，这可能不是真的。
再融资的0.25%的利率可能是值得的，如果:
- 你正在从可调利率抵押贷款转到固定利率抵押贷款
- 你有一大笔贷款余额
- 你可以再融资来巩固高息债务
“假设您从可调率降低到固定速率下降0.25％。在这里，再融资可能有意义。如果您预计利率增加，则尤其如此，“布鲁斯Ailion，房地产经纪人和财产律师。
25个基点的利率下降也可能对那些借入大量本金的人有利。
“即使利率只下降了0.25%，大额贷款也能让借款人每月节省大量资金，”他说大卫Reischer他是LegalAdvice.com的律师兼首席执行官
为了说明这一点，考虑下面的示例史蒂文何， Quontic银行高级信贷员:
- 假设您有500,000美元的抵押贷款率为4.5％
- 你每月的本金和利息支付是2533美元，PMI支付是250美元
- 所以你的月还款额是2783美元
- 您选择以4.25%的利率再融资(比您的初始利率低0.25%)
- 这将把你的月供减少到2459美元——每月节省324美元
他说:“五年下来，总共可以节省1.9万美元。”
即使你为那笔50万美元的贷款支付2%的结算成本，你的前期成本也只是1万美元。所以在最初的五年内，你省下的钱几乎是你在再融资上花费的两倍。
再融资以巩固债务
再融资0.25%也可能是有意义的情况下债务合并贷款时．
“假设你有2万美元的信用卡债务。这张信用卡的利息是25%，光利息一个月就加起来要付416美元。
假设你最初的抵押贷款余额是50万美元，固定利率为4.5%，相当于每月支付2533美元。但你决定把2万美元的信用卡债务转到抵押贷款再融资中。
在再融资到4.25％之后，您现在将获得520,000美元的抵押贷款余额和每月支付2,558美元。
“你的房贷每月会多出28美元。但是你一个月总共可以节省391美元。这是因为你不用再为信用卡债务支付25%的利息了。”
现金再融资和住房改善贷款
说你打算套现在您的再融资期间。然后，通过REFI决定将您的速度降低0.25％变得更加复杂。
“有了现金再融资，你每月的按揭付款可能不会下降，”Reischer说。
“但是您可以使用所取得的现金来巩固其他更高的偿还债务义务。或者它可以用来使所需的家庭改进。这可能是做兑现的兑现的非常好的原因 - 升级将增加您的财产价值。“
同时，考虑再融资到一个较短的抵押贷款期限，比如从30年期抵押贷款到15年期固定利率贷款。
这可能导致更低的再融资利率。它还可以让你在贷款期限内支付的利息更少。
什么时候值得再融资?
如果您可以降低足够的利率，通常值得融资，以节省金额和从长远来看。根据你目前的贷款情况，降低1%、0.5%甚至0.25%的利率就足以让再融资变得值得。
当然，好处是巨大的。
较低的利率意味着与现有抵押贷款相比，您将获得较低的月付款。它通常意味着你会在贷款的生活中节省数千（也许数万）。
但你必须权衡这些节省下来的资金与抵押贷款再融资固有的弊端:
- 你得付钱关闭再融资成本在新的抵押贷款上，通常是新贷款金额的2- 5%。这些费用包括发起和申请费用，以及法律和评估费用
- 你从一开始就重新开始你的贷款期限，通常再延长30或15年
- 如果你的新利率不够低，你可能会在长期支付更多的利息因为你支付的时间更长了
此外，大多数人不会留在他们的家中足以支付抵押贷款。所以你应该确保你计算的节省是现实的。占您计划保留抵押贷款和前期再融资成本的时间。
简而言之，本文中的数字只是示例。你可以用它们作为指导，但要确保你的再融资决定是基于你自己的贷款细节和财务目标。
“决定再融资的总成本是否合理在很大程度上取决于你计划保留贷款的时间，”Furey说。
假设你的最终再融资目标是省钱。如果是这样，你就需要确定你的长期储蓄是否超过了再融资的成本。”
估计抵押贷款再融资对您有价值，试试这个再融资计算器．
再融资的其他好理由(除了较低的利率)
大多数对现有住房贷款进行再融资的人都想通过降低月供和利率来省钱。
但还有其他原因需要再融资。虽然新的抵押贷款可以帮你省钱，但贷款有几种方式可以做到这一点——它们并不总是包括较低的利率:
1.更换一只手臂
可调利率抵押贷款(ARMs)的利率最终将开始随着更广泛的市场每年波动。如果你有一个ARM，再融资可以让你根据当前的市场状况和你的信用状况锁定一个固定利率。
获得定期抵押贷款可以保护您稍后为您提供更多利息的可能性。
即使一开始你的固定利率抵押贷款的还款率更高，但如果利率上升，贷款可能会在以后还清很多。
2.摆脱抵押贷款保险
联邦住房管理局和美国农业部贷款收取持续的抵押保险费用。房主支付这些费用——连同他们每月的抵押贷款还款——以保护抵押贷款者在违约时免受损失。
在许多情况下，联邦住房管理局和美国农业部的房主在贷款期限内继续支付抵押贷款保险。
但是你可以通过再融资消除这些费用转为常规贷款，可能不需要抵押贷款保险。传统贷款需要私人抵押贷款保险(PMI)，但只有在贷款余额被偿还到原始贷款金额的80%时才会这样做。
即使你没有削减你的利率，从联邦住房管理局或美国农业部抵押保险可以节省你很多钱。
3.兑现房屋股权
房屋价值和抵押贷款到期金额之间的差额就是房屋净值。
一个通过再融资让你借这些资产用于债务整合，房屋改善，甚至是另一处房产的首付。
理想情况下，当你进行套现再融资时，你也会得到利率较低的贷款。但是如果你不能降低你的利率，或者缩短你的抵押贷款期限，你可以考虑申请一个房屋净值贷款或房屋净值信用额度而不是套现再融资
4.缩短贷款期限
时间是影响你支付抵押贷款利息的最大因素之一。长期贷款给抵押贷款者更多的时间从你的债务中收取利息。所以30年期贷款比短期贷款支付的利息更多。
通过缩短你的贷款期限，即使你没有获得较低的利率，你也可以在贷款期限内省钱。只要记住，你每月的按揭付款将增加，因为短期。
核实你的再融资资格(2021年11月14日)什么时候再融资不值得？
重要的是要记住，再融资开始了你的贷款期限。这意味着你在分散剩余的贷款本金和兴趣还款期限为30年或15年。
这对你新贷款的长期成本有很大的影响。因此，再融资可能不值得，如果:
1.你现在的抵押贷款已经有很长时间了
十年或更长时间抵押贷款的房主不太可能看到储蓄的储蓄减少，因为他们将在40年或更长时间延伸到40年或更长时间 - 并对所有人“额外的时间”支付兴趣。
一个解决方案是再融资以获得更短的贷款期限比如20年、15年或10年的抵押贷款，而不是以新的30年贷款重新开始。
短期贷款通常利率较低。而且你可能会节省更多的利息，因为你能更快还清贷款。
但请记住：贷款期限越短，每月付款将越高。因此，较短的贷款术语并不总是一个经济实惠的选择。
在情况下，房屋所有者几乎完成了偿还他们的住房贷款，再融资很少有意义。
2.再融资会增加你的总利息成本
如果你的新利率不够低，不足以产生长期储蓄，你最终可能要在整个贷款期限内支付更多的利息。
看一个例子:
| 目前的抵押贷款 | 再融资例1 | 再融资例2 | |
| 贷款余额 | 300000美元 | 300000美元 | 300000美元 |
| 利率 | 4％ | 3.0% (-1%) | 3.75% (-0.25%) |
| 每月储蓄 | N/A | 240美元 | 110美元 |
| 总剩余利息成本 | $ 187,900 | 158400美元 | 204,200美元 |
| 长期利益储蓄吗? | N/A | 是的（ - $ 29,500） | 没有(+ 16300) |
这两种再融资方案每个月都节省了借款人的钱。但只有第一个——利率降低1%——能产生长期储蓄。
第二种再融资方案——降低0.5%的利率——实际成本为1.6万美元更多的如果他们保持贷款的全部期限。
当然，大多数房主并没有保留他们的抵押贷款的全部期限。这改变了数学。举例来说，那些只打算保留再融资贷款5年的人，支付的“额外”利息几乎不会像那些保留了整整30年的人那样多。
正确的决定也取决于你重新融资的理由。
例如，如果房主的收入减少，需要降低他们的抵押贷款支付能力，那么即使是第二个再融资选项也可能是有意义的。
也许一个配偶或合作伙伴成为留在家庭父母或他们的工作在经济衰退期间被淘汰。
如果他们可以获得无成本再融资和0.25%的利率降低，他们可能会对每月节省100美元的新贷款感到满意——尽管长期成本更高。
3.你的信用评分太低，无法再融资或获得一个好的利率
如果你的信用评分很低，无法获得有竞争力的抵押贷款利率，这可能不是再融资的好时机。
抵押贷款机构倾向于给信用状况最好的申请人最好的抵押再融资利率。
你不会需要完美的信用获得良好的再融资率。事实上，它可以获得一个低至580的信用评分的FHA再融资。但许多贷方需要620或更高的分数。
当你无法获得低于当前贷款利率的利率时，在申请之前考虑提高你的信用评分。
或者，如果你有联邦住房管理局、美国农业部或弗吉尼亚州政府支持的贷款，可以向贷款机构询问有关streamlined再融资的问题。与一个简化融资，你可以在没有信用评分检查的情况下获得新的抵押贷款。
今天的再融资利率
底线?当你的储蓄大于成本时，这是一个重新融资的好时机。
“如果再融资利率在下降，等待将当前利率和新利率之间的差距最大化可能是值得的，”Ailion补充道。
“但当较低的再融资利率开始上升时，扣动扳机可能是个好主意。”
今天的抵押贷款税188bet金宝搏体育与真人备用率仍然是超低的，但它们可能不会永远存在。这是考虑低质量率锁定的好时机，以最大限度地提高您的储蓄。