低估价毁了你的购买或再融资?下面是该怎么做
本文简介:
房产估价过低可能会破坏你的购房计划。而且它会毁掉你成功为你的房子再融资的机会。这可能意味着更少的现金流出，更高的成本，或者根本没有交易。但你确实有选择。
- 向你的贷方/估价师求助
- 要求(并支付)第二次评估
- 更换贷款人，重新评估
- 与卖方重新协商购买价格
- 付更高的首付
要明白，任何涉及新的评估的选择都将让你付出代价，所以在进行评估之前，要非常确定你有一个合理的问题。
确认您的新费率(2021年9月15日)你为什么需要评估?
抵押贷款是以房地产为担保的贷款。如果你没有按照约定偿还贷款，贷款人可以取消抵押品赎回权，收回并出售房产以弥补损失。因此，自然地，你的抵押贷款贷款人想要确保房产的价值足够高，以支持你想借的金额。
最终，你房子的价值，连同你的信用评级，决定了你有资格申请哪种抵押贷款项目，以及你愿意支付多少。房地产价值和贷款金额之间的关系称为贷款价值比(LTV)。你的贷款价值比越低，你的申请就越受贷款人欢迎。
贷款方依靠持有执照的房屋估价师来确定房屋的“官方”价值。估价师是经过培训的专业人员，他们为贷款人证明房屋的价值，生成标准的评估报告。如果你正在购买一套房子，评估可以保护你不为一处房产支付过高的价格。
当评估不合格时
有时，估价师会发现一处房产的价值低于你购买或再融资所需的价值。
对于购房，这可能意味着房屋估价低于房屋的合同购买价格。在再融资贷款中，这可能意味着房屋似乎没有足够的股本来满足抵押贷款标准。
当你的评估低于预期价值时，买家和再融资业主有选择。
这篇文章解释了估价师是如何评估你的财产的，在哪里你可能会发现可以质疑的错误，以及当你确定估价师犯了错误(这是可能发生的!)时该怎么做。
评估师如何确定你的房屋价值?
估价师是专业人员，经过培训并持有执照。他们的工作是提供房地产的客观估价。
为了给给定的房屋估价，估价师综合使用公共和私人信息。包括房主的信息。
你的估价师在评估你的财产时会考虑以下这些因素:
- 同一地区最近出售的类似房产的销售价格
- 这一地区的平均市场时间
- 当地销售价格趋势
- 买卖双方的平衡
- 你的家的整体状况和建筑等级
- 卧室和浴室的数量与社区标准相比
- 像壁炉、甲板、景观、奖励房和车库等设施
- 自购买之日起进行的家庭改善
- 地块面积与附近其他住宅相比
- 附近区域限制
- 房子的独特性(独特性并不总是一件好事)
一份完整的评估报告包含很多材料，可能长达20页或更长。这不仅创造了错误的机会，它还允许评估师对你的房子的一些特征是主观的。他或她可能讨厌木壁板，或你的墙壁颜色，这可能会微妙地影响最终的价值。
作为购房者或再融资家庭，审查估价师的成品，寻找错误、遗漏和不一致之处通常是明智的做法。有一个过程可以让你的评估“固定下来”。
你可以要求低估价
尽管使用标准的程序和公式来确定房屋的价值，评估仍然有些主观;评估师的意见很重要。
评估师的意见可以通过四种方式影响你的房屋估价。如果你能支持自己的论点，每一个都是上诉的理由。
如果你的贷款是退伍军人贷款，你可以提交退伍军人贷款帖子请求。对于其他人来说，下面的建议应该是有帮助的。
当估价师使用过时的“comps”时
对你的房屋评估价值影响最大的是其他与你房屋相似的房屋最近的销售价格。这些类似的房子通常被称为“comps”，这是“可比房产”的缩写。
一个类似的房子可能就在街对面，和你的房子有同样数量的卧室和浴室。它还将提供类似数量的房间和面积。而且肯定是最近卖掉的，最多六个月。根据改善和条件进行调整，这个家的价值和你的应该非常相似。
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一套无法与之相比的房产可能是城里另一个地方的一套，也可能是一年前当地出售的一套房产，也可能是附近一套面积翻了一倍的房产，或者是前房主在离开前丢掉的街边的一套止赎房产。
估价师会搜索房屋销售记录，找到与你的房屋价格相当的房屋。如果调查不完整，或者没有包括所有最近的数据，评估师可能会对你的房子的价值得出错误的结论。
事实上，这种情况经常发生，因为地方政府不会立即将房屋销售记录公开。如果你知道你的估价师最近遗漏了一笔交易，通知你的贷方。
你可以质疑那些使用过时记录或不可比较财产的评估，要求更高的估价。一个有经验的房地产经纪人可以帮助你找到最近或合适的可比销售。
当估价师忽略了家庭的改善
估价师工作努力，在到达现场接受检查之前尽可能做好准备。准备工作的一部分包括在公共记录中研究你的家。
来自公共记录的数据包括你的房子最近的销售价格，卧室和浴室的数量，以及其他一些数据点来产生一个价值范围。你甚至可以在网上自己获取这些信息。它被称为自动估值模型或AVM。有许多网站可以帮助你评估你的房子的价值。
一些贷款人有他们自己的AVM系统，他们用来计算你的房屋价值。显然，这是一个非常粗略的估计，不会考虑到家庭升级和改善，你已经做了，自从上次再融资或购买。如果你的贷款人只使用AVM，并且给出了一个较低的价值，那么推动一个真正的评估。
使用AVM可以节省估价师的时间，但如果公共记录不完整，或者估价师没有密切关注，他或她可能会忽略你所做的关键改进。
当估价师不了解当地情况时
几年前实施的改革禁止贷款人为你的房屋选择估价人。这是为了确保公正性。但它也允许不太优秀的估价师跳进一个评估管理系统，在工作出现时就提出申请。不管他们是否合格。
有时，估价师会驱车100英里甚至更远来完成一份房屋评估。当你的估价师对你的社区不熟悉时，评估的主观性质就会让位于公共记录的数据。
这意味着，在未来的社区，房子可能没有得到他们应得的价值。而在某些地区价值较高的设施可能会被忽视。例如，当地居民可能会特别重视地下热水浴缸或壁炉，而其他社区的人可能并不关心这些。
如果你觉得你的估价师不了解你的社区，这可以成为上诉的理由。一旦你意识到这个问题，一定要马上通知你的贷款人。
当贷款人犯错时
评估师也是人，人也会犯错。因此，回顾你的房屋估价并检查错误是一个好主意。
一些常见的错误包括不正确的面积和地段大小的测量;错报了卧室和浴室的数量，遗漏了壁炉、露台和指定的停车位等功能。
如果你的估价师犯了错误，你有理由提出上诉。准备出示错误的证据。
如何避免低评价
评价在某种程度上是主观的。如果你的估价师不了解当地情况，你就很容易受到攻击。如果你觉得评估师不合格，你可以拒绝他或她的工作。
当你收到一个要求为评估者打开你的房子的请求时，看看这个人。询问他或她办公室的实际地址。如果不是本地的，告诉贷款人你需要一个新的估价师。你可以这样做。
你也可以在Yelp这样的网站上查找估价师，通过与你所在州的房地产部门核对，获得针对他们的任何投诉记录。如果这个人敲响了警钟，告诉贷款人派其他人去。
一旦你约见了估价师，要确保房产尽可能干净、有吸引力、整洁。提供方便的访问所有房间，车库，特别是任何特殊功能，你想要注意。如果你已经完成了改进，列出他们的成本(如果你有收据的话)是非常有用的。
如果你知道一所房子刚刚出售，这将很好地反映出你自己的房子的价值，提供地址。请注意，标价没有任何意义;销售价格才是最重要的。
回顾你的评估
你有权获得一份评估报告。买一个并检查它的准确性-房间数，面积，功能，材料等级-确保比任何增加价值的都被记录和包括。
检查比较。如果你知道低薪酬是由于止赎、卖空或其他不良交易造成的，那就拿出证据，准备抗辩。
如果可以的话，你可以咨询一下经纪人的价格意见(BPO)，这是一种由持有执照的房地产经纪人进行的“迷你评估”。它们的成本低于全面评估，可以支持你的观点。
当你的评估师不会做出更正的时候
有时你会要求更新评估结果，但你得不到。如果你确定估价师犯了错误，就有办法解决。
记住:评估是房屋审批过程的一部分，评估属于贷款人，贷款人不允许仅仅因为第一次评估低而委托第二次评估。
然而，贷方有评估审查委员会，它可以审查你觉得不准确的评估。在一些项目中，贷款方的确会要求进行不止一次的评估，尤其是对高端房产而言。
不幸的是，很少有评估审查委员会增加值;他们更多的是向下调整。
甩掉你的贷款人，再试一次
然而，作为抵押贷款者，你仍然有控制权。
当你的估价师不会修改你的评估，你的贷方也不会帮助你，考虑把你的业务转移到另一个抵押贷款贷方，重新申请贷款。
在这样做之前，与一个知识渊博的行业专家核实第一次评估是有缺陷的。用一些在线AVMs检查你的房屋价值，也许会得到一个BPO。你不会想为同样低的第二次评估付钱的。
如果估价师的工作做得很差，可以考虑提出投诉。他或她可能会被从贷款机构的批准提供者名单上除名。
重新开始你的贷款可能会推迟你的交易，但如果没有一个好的评估，你根本不可能完成交易。
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