老年人社会保障抵押和再融资贷款
更多的老年人正在申请新的住房贷款
许多退休人员不再将偿还房贷视为自己目标的一部分。
越来越多的美国人正在利用低利率还有抵押贷款带来的税收减免。
如果你缩减了规模，你可能会申请抵押贷款，而不是用现金购买新房子。或者，你可以为较低的还款进行再融资，而不是偿还一大块余额。
幸运的是，即使你有社保收入，今天的老年人也有很多住房贷款选择。下面是要知道的。
在这里查看你的抵押贷款选项(2021年9月22日)在这篇文章中(跳到…)
作为老年人，你能获得30年的住房贷款吗?
首先，如果你有能力，无论年龄多大都可以买房子或为房子再融资。的平等信贷机会法禁止贷款人根据年龄阻止或劝阻任何人抵押贷款。
如果我们只根据年龄来判断，一个36岁的人和一个66岁的人有同样的机会获得抵押贷款。
资格标准保持不变:收入、资产、债务和信贷。
然而，在退休后要达到这些标准就更难了，尤其是在收入方面。
老年人在申请抵押贷款时应该受到更严格的审查。您可能需要提供额外的文件来支持您的各种收入来源(退休帐户、社会保障、养老金，等等)。
可能还有更多的篮筐要跳。但如果你有现金支付，你应该有资格申请新的住房贷款或为你现在的住房再融资。
为老年人提供社会保障贷款
用于退休或长期残疾的社会保障收入通常可以用来帮助获得抵押贷款。
这意味着你可以根据社保收入购买房子或进行再融资，只要你目前有社保收入。
SSI应与退休基金和其他流动资产一起计算，以计算借款人的总合格“收入”。
由于SSI通常是不征税的，它也可以“合计”。这意味着贷款人可以将符合条件的金额增加10%到25%，帮助你有资格获得更大的月供。
对于贷款人来说，将社会保障收入计入你的抵押贷款，它将需要通过SSA奖信进行记录或当前收据的证明。
如果借款人从另一个人的工作记录，他们需要提供SSA奖励信和当前收入的证明，以及收入将持续至少3年的证明。
在这里查看你的抵押贷款选项(2021年9月22日)抵押贷款贷款的选择对老年人
如上所述，如果老年人有足够的资产、退休储蓄或投资账户，他们可以轻松克服获得抵押贷款资格的收入障碍。
事实上，有专门为老年人和退休人员提供住房融资的项目。
1.资产损耗贷款
一个资产损耗贷款是一种专为没有固定收入的买房和再融资而设计的抵押贷款。
技术上讲，这和传统抵押贷款是一样的。唯一的区别是抵押贷款机构计算你合格收入的方式。
资产损耗抵押贷款允许借款人根据其流动资产而不是持续的收入来源获得住房贷款。
在这种情况下，借款人的资产总额被划分为每月的“收入”，这用于确定他们是否能够偿还抵押贷款。
例如，假设你有100万美元的储蓄。贷款人将该金额除以360（大多数固定利率抵押贷款的月数），得到每月约2700美元的“收入”。此数字用作抵押贷款资格的每月现金流。
你需要大量的储蓄才能获得资格。
只有某些类型的基金可以计入您的资产损耗贷款的合格“收入”。这些通常包括:
- 支票和储蓄帐户
- 货币市场账户
- 定期存单
- 如股票、债券和共同基金等投资
- 401(k)和IRA退休账户
无论收入是否有规定的到期日，贷款人都要求您记录其合格收入的定期和持续收据。
这通常是使用以下一个或多个:
- 提供收入的机构的来信
- 退休证书复印件
- 签署的联邦所得税申报表复印件
- 1099表格
- 通过银行对账单存款证明
对于没有收入的退休人员来说，资产减值贷款可能是申请新住房贷款或再融资的好方法。
2.房利美高级购房计划
这两个房利美和房地美制定政策，允许符合条件的退休资产在某些条件下被用于符合条件。
房利美允许贷款人使用借款人的退休资产来帮助他们获得抵押贷款。
如果借款人已经使用401(k)或其他退休账户来获得退休收入，借款人必须证明从该资产获得的收入将至少持续3年。
如果借款人尚未使用该资产，贷款人可以计算该资产可能提供的收入流。
3.房地美高级购房计划
同样，房地美也改变了其贷款指导方针，使收入有限但资产丰富的借款人更容易获得抵押贷款。
该规定允许贷款人考虑个人退休账户(ira)、401(k)s、一次性退休账户分配以及出售企业的收益，以获得抵押贷款资格。
任何个人退休账户和401(k)资产都必须是完全归属的，而且必须“对借款人完全开放，不受提款罚款的约束，目前不用作收入来源。”
4.金博188官方网址用投资资金买房子
投资基金可以用来申请抵押贷款。但贷款人可能不会计算全部资产金额。
当退休账户由股票、债券或共同基金组成时，贷款人只能使用这些账户价值的70%来确定还有多少分配。
5.金博188官方网址和一个共同签署人一起买房
对于那些在收入方面有困难的老年人来说，最快和最简单的解决方案之一是增加一个担保人．
一些退休的父母通过将他们的孩子加入他们的抵押申请来做到这一点。
一个有可观收入的孩子可以和父母一起考虑，这样即使没有固定的现金流，他们也可以买房子。金博188官方网址
房利美(Fannie Mae)有一个越来越受欢迎的针对共同签署人的新贷款计划。“HomeReady抵押贷款计划允许计算非借款家庭成员的收入，如成年子女的收入。
要符合HomeReady的资格，你必须购买主要住宅，而不是度假屋或投资房产。
6.用金博188官方网址非应税收入买房
另一个对老年人有用的解决方案是计算非应税收入。
例如，社会保障收入通常是免税的。当计算月收入时，大多数贷款人可以将这一收入增加25%，也被称为“总收入上升”。
不幸的是，仅仅因为允许放款人对非应税收入进行合计，并不意味着他们必须这样做。此外，他们可能会选择以较小的百分比（如10%或15%）进行补偿。
和你的贷款人谈谈他们是如何计算免税收入的。
7.反向抵押贷款
专门为老年人设计的一种越来越流行的抵押贷款产品是反向抵押贷款。
反向抵押贷款的官方名称是房屋净值转换抵押贷款或HECM，由联邦住房管理局(FHA)支持。
反向抵押贷款允许老年人通过每月支付给退休人员的款项来获得房屋净值。然后，贷款到期时再支付利息。
随着时间的推移，房屋的欠款会增加，而资产净值则会减少。
反向抵押贷款的借款人必须至少年满62岁才有资格申请。
反向抵押贷款并不适合所有人。另一种类型的贷款——如房屋净值信用额度(HELOC)，房屋净值贷款，或现金再融资——通常是获得房屋价值的更好选择。
了解更多关于谁应该和不应该考虑反向抵押贷款在这里．或者看看住房和城市发展部资源页在HECM反向抵押贷款。
8.对老年人的财产税减免
最后一件要考虑的事，作为一个资深的房主，你可能有资格房地产税收减免．
申请高级财产税豁免的规定——以及你可以减免的税额——因州而异。因此，向当地税务机关或财务规划师了解更多信息。
如果你符合降低房地产税的条件，这将有助于降低你的债务收入比（DTI），从而增加你的新住房贷款的借款金额。
老年置业e以:符合资格的资产损耗贷款
举个例子，假设退休人员Michael的401（k）中有1000000美元，但他没有动过。
迈克尔还不到70岁半，美国国税局(IRS)要求账户所有者从401(k)计划中开始收取最低退休金。
他靠社会保障收入以及罗斯共和军的收入生活。
为了让迈克尔有资格申请抵押贷款，贷方使用了401(k)余额的70%，即70万美元，减去他的首付和交易成本。
注：房利美还允许借款人将退休账户中的既得资产用于首付、结算成本和准备金。
假设扣除首付和交易费用后，迈克尔还剩下63万美元。
假设是30年期抵押贷款，那么63000美元可以用于在未来360个月内逐步支付他的抵押贷款。这将给他每月1750美元用于支付住房费用。
- 数额在401(k) = $1,000,000
- 符合资格的401(k)基金(70%)= 70万美元
- 预付定金和结算费用后剩下的资金= 63万美元
- 每月按揭预算($630K / 360) =1750美元
虽然这不是一种单独的贷款类型，但贷款机构有时称其为“资产损耗贷款”或“基于资产的贷款”。当借款人使用资产来帮助他们获得贷款时，他们可能仍然会计算来自其他来源的收入。
Michael可以用他的401(k)账户里的资产损耗法结合他已经从社会保险和罗斯个人退休账户中获得的收入，以符合资格并尽可能多地借钱。
实际上，他不必动用401（k）来支付抵押贷款，但这一计算表明，如果需要，他的贷款人可以依靠401（k）来支付抵押贷款。
退休人员和老年人在获得抵押贷款时面临的挑战
虽然申请抵押贷款没有年龄上限，但老年人和退休人员可能会发现申请住房贷款更困难。
以下是一些你在购买或再融资时可能会面临的挑战，以及如何应对它们。
没有固定收入
抵押贷款公司在贷款给你之前需要确认你能偿还房贷。
通常，这意味着根据W2税单查看每月收入。但大多数老年人不会有定期的月度现金流向贷款人。
对于那些退休的人，贷款人通常会考虑401(k)s，个人退休账户和其他退休账户分配对抵押贷款资格。
他们还将考虑社会保障收入、养老金和投资收入。
然而，借款人需要证明这些资金在他们申请的时候是完全可以获得的。你不能基于退休账户或养老金获得资格，除非你可以不受惩罚地提取。
退休人员需要证明他们的退休账户可以用来支付抵押贷款的基础上日常生活费用，如食物和水电费。
入息少于3年(退休)
尚未退休但计划很快退休的购房者在抵押贷款申请过程中可能会遇到另一个障碍。
当你买房子或再融资金博188官方网址时，抵押贷款机构需要核实你的收入来源将在贷款结束后至少持续3年。
一两年后退休的人将无法满足这一持续收入要求。
在这种情况下，他们将没有资格获得抵押贷款或再融资贷款——无论他们的信用评分有多高，或他们在投资和退休账户中存了多少钱。
这个问题最简单的解决方案是什么?不要告诉你的贷款人你打算退休。
你的工资存根上没有任何东西可以暗示贷款人放弃退休计划，所以他们完全有理由相信你的收入会持续下去。
也不能保证您会在计划时要求。许多人会根据当前的经济状况、投资或想继续工作的愿望改变自己的计划。
然而，你需要绝对肯定你能用退休后的收入支付抵押贷款。
如果你已经获得了退休买断，或者你的雇主告诉了你的贷款人退休计划，你可能就没有资格申请新的抵押贷款了。
在这种情况下，您可能必须等到退休并开始从您的退休帐户提款，才能根据您的资产而不是收入获得资格。
访问退休基金
大多数承保准则考虑401（k）s、IRAS或其他退休账户的分布以确定到期日期。这是因为它们涉及资产的损耗。
因此，从这些来源获得收入的借款人必须能够证明，在他们的抵押贷款申请日期之后，这种情况预计将持续至少3年。
此外，在59岁半之前，个人通常不能从401(k)账户中取钱而不受惩罚。
因此，退休人员必须证明可以不受限制地访问这些账户，和而不受惩罚。
如果账户包括股票、债券或共同基金，这些资产就被认为是不稳定的。由于这个原因，贷款人只使用退休账户价值的70%来决定剩余的分配。
什么时候作为老年人获得住房贷款才有意义？
许多退休人员和老年人选择抵押贷款，而不是偿还贷款余额或用现金购买新房。
这样可以节省下来的钱用于其他用途。食物、交通和长期护理等生活必需品是老年人最高的支出。
除了释放资产外，老年人可能会考虑为新的购房融资还有很多原因。
- 大小了-空巢老人可能会缩小规模，以最大限度地减少面积，维护和抵押成本
- 物理的挑战- - - - - -清洁和修理会变得很费力。许多老年人购买新房以减少维修费用
- 补充固定收益- - - - - -越来越多的老年人发现靠固定收入难以生活。退休人员可能会决定出售或重新贷款他们的房子，资助一个新的家庭购买，并使用股票套现以补充他们的收入
- 搬到一个新的地方- - - - - -根据一项调查，多达40%的退休人员他们是否会冒险离开自己的家乡，寻找更好的天气、娱乐、优惠的税收和其他福利
如果以上任何一种情况适用于你，考虑为退休后的住房融资可能是值得的。
为你找到最好的抵押贷款
大多数抵押贷款机构都有贷款计划，使老年人有可能购买住房或为现有住房再融资。金博188官方网址
然而，并非所有的贷款人都有向退休人员发放抵押贷款的经验。
在选择贷款人之前，一定要问一些筛选问题。你会想知道贷款人是如何限定退休收入的，以及他们是如何从资产中计算符合条件的收入的。
提前问几个问题可以帮助你找到一个有经验的贷款人来处理你的申请，让你得到最好的交易。