如何买一个短售房
卖空是如何运作的?
通过短售房购买房屋类似于购买止赎房屋，但这两个过程是不一样的。
在卖空交易中，银行或抵押贷款者不会驱逐房主。相反，贷款人让现在的房主以低于他们抵押贷款债务的价格出售房子。
卖空交易的好处是，你可以以较低的价格找到一套房子。
但这个过程往往很耗时，而且令人沮丧，而且卖空交易具有独特的风险。另外，也不能保证你会比传统的销售方式省钱。
如果你正在考虑买一套卖空的房子，以下是你需要知道的。
查看你的抵押贷款选择(2021年9月18日)在这篇文章中(跳到…)
什么是卖空?
当房主的抵押贷款余额超过他们房屋的市场价值时，就会发生卖空交易。
换句话说，房屋的市场价值下降短抵押贷款的欠款余额。这也被称为“水下资产”或“负资产”。
在卖空交易中，房主需要出售他或她的水下房屋——抵押贷款机构允许以低于未偿余额的价格出售房产。
贷方会赔钱，但它同意出售房产，以避免丧失抵押品赎回权的过程，这可能会花费更多。
在某种程度上，卖空可以帮助贷款人和房主。如果你能以低于市场的价格购买房产，这也会帮助你，购房者。
卖空过程
卖空过程很像在市场上买房子。
你首先要找到一套房子，并获得预先批准的融资（除非你用现金支付）。然后你会出价，谈判销售，然后成交。
但在上述任何一个阶段，短售房都面临着独特的挑战。以下是你需要知道的。
步骤1：找到卖空房屋
考虑到卖空交易的复杂性和风险，除非你有足够的经验，否则我们不建议你单干。
虽然你可以使用多重列表服务(MLS)自己搜索房产，但它是更好的聘请一位有卖空经验的房地产经纪人。
一个好的经纪人会检查所有权，了解是否有止赎通知已经提交，并确定欠贷款人多少钱。这些数据将帮助你准备一个有竞争力的报价。
此外，代理将帮助你谈判最好的交易，克服任何障碍，以成功地完成交易。
要知道，短售房的过程可能比传统的购房需要更长的时间。即使有合格的经纪人，短售房交易也往往需要6个月或更长时间才能完成。
第二步:提前获得融资批准
除非你是用现金支付卖空房产，否则你的第一步就是获得抵押贷款的预先批准。
这是必须的。如果融资不到位，银行很可能会立即拒绝你的报价。
幸运的是，获得预先批准是可行的相对快速和简单.
许多贷款人可以在一天内核实你的信用评分和财务文件。然后他们会给你写一封预审信，这让你有能力给出一个可靠的房子报价。
开始抵押贷款预批准（2021年9月18日）第三步:出价
购买卖空房屋的第三步是提供有竞争力的报价。虽然你可以以低于标价的价格购买，但不要指望它。相反，根据房子的价值提出合理的报价。
一个了解你当地房地产市场的房地产经纪人会向你展示最近出售的类似房产(“比较”)，这样你就可以给出一个现实的报价。
一个不错的短售套餐将包括:
- 一个购货合同让你和卖家签字
- 保证金. 一笔可观的存款表明上市代理和银行你是一个认真的买家。如果交易结束，押金将成为您首期付款的一部分
- 预先批准信以证明你有能力以出价购买该物业
- 最近销售价格的信息对于该地区的类似房产(“比较”)，以证明你的建议价格是基于现实的
- 的资金证明-如果预先批准信不能说服卖家你有足够的钱，这可能是需要的。资金证明可以包括银行对账单的复印件，以及股本信贷额度和经认证的财务报表
以低价开始谈判不太可能对你有利。贷款人甚至可以不回应就拒绝你的出价。
在上一次经济衰退期间，当贷款人绝望地想减轻他们的损失时，压低报价可能会奏效。但卖家现在可以更有眼光了。
事实上，定价过低是银行拒绝卖空的首要原因。
拒绝的另一个常见原因是不完整的报价——没有包含所有必要的文件。
所以，在尝试购买卖空房屋之前，要确保你的文件准备妥当，就像你购买其他房屋一样。
第四步:协商卖空和意外事件
你和你的代理人也应该准备一份短售附录突发事件.
“或有事项”是房屋出售通过之前必须满足的条件。
例如，你可能想让你的出价取决于贷款人对出售的批准，你愿意等待卖空批准的时间长度，以及你将支付的交割成本。
你可能还希望卖空取决于a的结果家里检查.
无论你做什么，在没有先检查房子的情况下，都不要购买短售房。
事实上，你可能想要聘请专门的检查人员来寻找昂贵的问题，如白蚁、霉菌和结构损坏。
注:短售房按“现状”出售。
请记住，卖空是一种“按现状”购买。
与常规房屋销售不同，你应该不如果你的房子检查发现有问题，卖家会降低要价。它很少发生。
但检查仍然可以发现交易破裂的问题，这些问题可能会让你对买房望而却步。
如果你是一个聪明而坚定的买家，你就有可能找到卖空的便宜货。一旦你找到一个，一个成功的结果肯定是值得努力的。
卖空需要多长时间?
加州的一名特工做到了估计贷款人批准卖空交易平均需要60到90天，而这是在收到全部要约后。
然而，这只是一个经纪人的估计。卖空的实际时间框架可能有很大的不同。
关门的时间取决于你住在哪里。如果涉及多个贷款人，时间可能要长得多。而60-90天只是一个平均值，这意味着根据定义，一些时间要少一些，而另一些时间要多一些。
这些变量是如此广泛和复杂，以至于一个专门从事卖空交易的房地产经纪人只能猜测从出价到交易结束的时间——即使他们完全掌握你的案件的事实。
卖空过程中的预期障碍
三种常见的障碍可能会使卖空交易比传统交易花费更长的时间——或者完全阻止交易。
- 多重债务。如果房主向多个贷款人借款，“次级留置权持有人”可能会阻止出售。这些放款人经常从卖空中得到很少(或没有)钱。一个例子是房屋净值贷款人，在最初的抵押贷款被取出后，以房屋为抵押担保债务
- 卖家可以取消这笔交易. 当主要贷款人要求卖方支付交割成本，而卖方拒绝时，有时会发生这种情况
- 这家银行接受了一个相互竞争的报价。甚至在你付了定金、支付了title search、home inspection等费用后，这种情况也会发生。
由于这些独特的陷阱，当你开始卖空过程时，了解你将会遇到什么是特别重要的。你很可能需要一位专家，比如一位经验丰富的房地产经纪人。
谁应该买短售房?
在购买短售房时，往往会遇到挑战和延误——这就是为什么大量短售房被专业房地产开发商和炒房者接手的原因。
这些潜在的买家不会在交易中投入感情，他们可以在支付购买价格并占有所有权之前不受延误的影响。如果他们有多家公司正在筹备中，那么即使交易失败，他们也不会太在意。
对于正在寻找住处的个人购房者来说，情况就不同了，因为如果交易失败，他们可能会陷入困境。
也许你的条件很好，可以等待卖空结束，这些陷阱不会对你构成挑战。但这么多私人买家将卖空交易留给专业人士是有充分理由的。
买短售房的利弊
买房卖空的最大好处是有机会找到一笔大买卖。
与止赎不同的是，短售房可能状况良好。通常情况下，目前的业主仍将居住并保持基本的维护。相比之下，止赎权可能已经年久失修。
卖空交易过程中的许多挑战源于一个事实:房主并不是卖空交易的决策人。
抵押贷款者持有房屋并监督销售。如果现在的房主有第二抵押贷款，比如房屋净值贷款或房屋净值信用额度(HELOC)，甚至可能有多个贷款人。
一些购房者选择忍受短售房的复杂性，因为他们可以以便宜的价格购买。但在考虑卖空购买之前，你应该充分意识到潜在的问题。
卖空房屋可能很难找到
要想进行卖空交易，房主必须拥有负资产，这意味着房屋的抵押贷款余额高于房产的价值。
2008年房地产市场开始崩盘后，许多房主发现自己的抵押贷款资不抵债。这意味着更多的房主有资格进行短期出售。
自那时以来，情况发生了巨大变化。在大多数市场，房屋价值已经反弹并继续增长。如今，由于利率如此之低，更多陷入困境的房主可以通过再融资来维持自己的住房。
要获得卖空资格，购房者还必须证明经济困难。卖家甚至可能需要一封困难信或工资单来证明他或她可能无法偿还抵押贷款，从而避免成为REO财产(丧失抵押品赎回权)。
弗兰克·诺瑟夫特博士是科络捷这家公司跟踪房地产市场和抵押贷款。他解释说:“十年前，在大衰退最严重的时候，超过1100万房主的资产净值为负，占抵押贷款房屋的25%。”
但是，“在超过8年的房价上涨和就业增长之后，水下房主已经被削减到只有200万，或不到抵押住房的4%。”
所以现在精明的买家利用卖空的机会比以前少多了。
不过，这些机会并没有完全消失。对于决心坚定的买家来说，仍有可能找到不错的交易。
卖空过程可能会有很长的延迟
卖空通常比传统销售的优先级低。这是因为这些文件正在由一家知道房子已经亏本的贷款人处理。
有时卖空要约的接受或拒绝需要数周甚至数月的时间。或者贷款人可能会提出还价，在这种情况下，你可以拒绝、接受或反击——这意味着重新开始整个过程。
如果涉及第二抵押贷款机构或“次级留置权持有人”，拖延时间可能会超出他们的承受能力，因为他们都需要买入这笔交易。
全国房地产经纪人协会描写其成员在卖空方面的一些经验:
“由于这些挑战，我们的会员报告了以下方面的困难：没有响应的贷款人；需要多次提交的文件丢失；不准确或不现实的房屋价值评估，以及长时间的处理延迟，这导致买家离开。”
这并不是说每个人都将有如此痛苦的经历购买卖空，但重要的是设定现实的预期。
购买短售房可能比在市场上买房子更困难。
在卖空交易结束后，原房主会发生什么?
对于房屋卖家来说，短售房意味着一段漫长而充满压力的旅程的结束。房屋所有权没有按照计划进行。由于失业、疾病或其他意外情况，房主无法支付抵押贷款。
业主可能尝试过再融资，但由于信用报告问题或缺乏收入，未能成功。原来的房主可能已经申请了贷款修改项目，但没有成功。
为了避免因丧失抵押品赎回权而失去房屋，房主成功地向贷款人提出了卖空交易。但在这样做的过程中，他或她失去了对出售过程的控制，以及任何收回首付或任何额外股权的能力。
现在由贷款人的损失缓解部门来发号施令。
在卖空后，贷款人可以免除全部债务，即使出售的收益并没有还清全部抵押贷款。
在其他情况下，贷款人可通过法院对借款人进行差额判决，以弥补差额。要求卖空的房主应设法获得豁免，以防止贷款人试图在未来收回损失的资金。
房主的信用将被破坏一段时间，但通常在卖空后比取消抵押品赎回权后恢复得更快。
例如，通过卖空程序放弃房屋的房主可以通过联邦住房管理局的贷款计划购买另一套房屋，只要他或她符合贷款机构的承保标准。
然而，在丧失抵押品赎回权后，FHA需要三年的等待期才能购买另一套住房。由房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）支持的传统贷款需要等待7年，等待信用报告中有止赎权的借款人。
买空值得吗？
现在，从卖空中轻松获利的日子已经过去了。止赎前和止赎后的廉价房屋也越来越难找到。
的确，你仍然可以发现卖空交易非常有利可图。但你必须更努力更聪明地去追捕他们。
而且强烈建议你与有大量卖空经验的专业经纪人合作。
如果你有兴趣买一套卖空的房子，你仍然需要获得融资的预先批准。这一步，至少，你可以从这里开始。