简单抵押定义：债务与收入之比（DTI）
债务收入比(DTI)是一个贷款术语，用来描述一个人每月的债务负担与其每月总收入的比较。抵押贷款机构利用债务收入比来确定抵押贷款申请人是否有能力支付给定的财产。换句话说，DTI衡量的是抵押贷款给一个家庭带来的经济负担。
根据经验，当你申请抵押贷款时，良好的债务收入比是40%或更低。这意味着你每月的债务和住房成本不会超过税前收入的40%。也就是说，债务收入比越低越好。你的债务收入比越低，你得到的抵押贷款利率就越高，你在买房时就能负担得起更多的钱。
在本文中：
简单定义：债务与收入之比（DTI）
债务收入比(DTI)是一个贷款术语，用来描述一个人每月的债务负担与其每月总收入的比较。
抵押贷款机构使用债务收入比(Debt-to-Income)来确定抵押贷款申请人是否能够继续支付给定的财产。DTI用于所有购买抵押贷款和大多数再融资交易。
它可以用来回答这个问题“我能买得起多少房子?“
债务与收入之比并不表明意愿一个人每月支付抵押贷款。它只衡量抵押贷款支付对家庭的经济负担。
大多数抵押贷款指导方针强制执行债务与收入的最高限额。
核实您的抵押资格（2021年9月14日）计算贷款批准的收入
抵押贷款贷款人计算收入的方式与你预期的略有不同。举个例子，不仅仅是“拿回家”的薪水。贷方对奖金收入进行特殊计算；对某些分项减税给予抵免；并对兼职工作实施具体的指导方针。
最简单的收入计算适用于W-2的员工，他们没有奖金，也没有分项扣除额。
对于W-2员工，如果您每月领取两次工资，您的贷款人将收取您最后两次的工资存根，加上您的总收入，并将此金额用作您的每月家庭收入。如果您收到奖金收入，您的贷款人将查找两次历史记录，并将您的年度奖金平均值作为每月数字添加到您的抵押贷款申请中。
对于自营借款人和拥有25%以上企业股份的申请人来说，计算收入要复杂一些。
为了计算自雇借款人的收入，抵押贷款贷款人通常会将最近两年的两份联邦纳税申报表上显示的调整后总收入相加，然后在底线数字上加上某些声称的折旧。接下来，该总和将除以24个月，得出你的每月家庭收入。
未在纳税申报表上显示或尚未申报的收入不能用于抵押资格目的。
此外，所有抵押贷款申请人都有资格使用定期、持续的支出来填补其抵押贷款收入。养老金支出和年金可以申请，只要这些支出和年金将持续至少36个月，联邦政府的社会保障和残疾金也可以申请。
非应税收入可按每月价值的125%使用。
核实您的抵押资格（2021年9月14日）计算抵押贷款批准的债务
对于抵押贷款申请人来说，计算债务没有计算收入那么简单。不是所有列在信用报告上的债务都必须使用，有些是不列在信用报告上应该被使用。
贷方将债务分为两类:前端和后端。前端债务是与住房有关的债务。后端债务包括支付给信用卡公司、汽车付款和学生贷款。
如要计算你的债务，如适用，请计算下列数字:
- 你每月的最低信用卡还款额
- 您每月的汽车付款
- 您每月的个人贷款付款
- 你每月的学生贷款偿还额
- 您每月支付的子女抚养费和/或赡养费
- 信用报告中未列出的任何其他月度付款
注意，这个列表有几个例外。例如，如果你有一笔汽车贷款或其他还款，还剩下10笔或更少的还款，还款不必包括在你的债务收入比计算中。延期支付至少12个月的学生贷款也可以被忽略。
这些数字的总和就是你每月的前期债务。
要计算您的后端债务，请将您的按揭付款添加到您每月支付的与住房相关的任何其他款项中。这可以包括您的房地产税账单、您的房主保险账单，以及您的PITI中的其他项目中的每月关联评估。
您的前端债务和后端债务总额构成您的每月债务总额。
核实您的抵押资格（2021年9月14日）计算你的负债与收入比率
在你确定了你的月收入和月债务负担后，找到你的债务与收入比率是一个基本的数学问题。只需将你的月债务除以你的月收入。
这里有几个债务收入比公式的例子。
计算25% DTI
- 每月社会保障收入（按125%计算）：6000美元
- 每月经常性债务：500美元
- 每月住房付款：1000美元
计算40% DTI
- 每月W-2收入：10000美元
- 每月经常性债务：1500美元
- 住房月供:2500美元
计算45%的DTI
- 每月自雇收入:10,000美元
- 每月经常性债务：2000美元
- 住房月供:2500美元
大多数抵押贷款计划要求房主的债务与收入之比为40%或更低，但如果DTI为45%或更高，则可以批准贷款。一般来说，DTI较高的抵押贷款申请人必须在其申请的其他方面表现出实力。
这可以包括支付一大笔首付;信用评分特别高的;或者在银行账户上有大量准备金和投资。
此外，请注意，一旦贷款获得批准和融资，贷款人就不再跟踪债务与收入的比率。这是一个严格用于贷款批准目的的指标。然而，作为一个房主，你应该注意你的收入与债务。当债务相对于收入增加时，长期储蓄可能会受到影响。
核实您的抵押资格（2021年9月14日）不使用DTI审批的贷款
抵押贷款机构使用债务收入比(DTI)来确定美国购房者是否“负担得起”住房。作为过程的一部分，他们核实收入和债务。然而，有几个备受瞩目的抵押贷款项目忽略了DTI计算。
在这些计划中，最受欢迎的是通过FHA、VA、房利美和房地美提供的一系列“流线型”再融资。
FHA简化再融资
联邦住房管理局提供了一个再融资项目，叫做FHA简化融资这特别忽略了FHA购买贷款的债务收入比要求。
官方的FHA抵押贷款作为抵押贷款批准流程的一部分，该机构简化再融资计划的指南免除了收入验证和信用评分。取而代之的是，联邦住房管理局希望看到房主能够按时、毫无问题地偿还现有的抵押贷款。
如果房主可以显示3个月前的完美付款记录，FHA假设房主的收入足以“支付账单”。债务与收入之比不被视为FHA流线型再融资的一部分。
弗吉尼亚州降息再融资贷款（IRRRL）
这个VA减息再融资贷款（IRRRL）是另一个再融资计划，它免除了传统的住房贷款债务与收入的比率要求。与FHA简化再融资类似，IRRRL指南要求贷款人核实强劲的抵押贷款支付历史，而不是收集W-2和支付存根。
“退伍军人流线再融资”适用于军事借款人，他们可以证明再融资有好处，无论是以较低的月付款形式；或者从ARM贷款改为固定利率贷款。
房利美高LTV再融资期权（HLRO）
现有房利美抵押贷款的客户可能可以使用高LTV再融资期权（HLRO）．这个项目是专门设计用来帮助房主的贷款与价值比率再融资到较低的抵押贷款利率。
房利美的再融资方案不需要债务收入比检查或信用检查。然而，如果你拥有一栋独栋住宅，你的贷款与价值比率必须超过97%。
房利美的HLRO是流行的HARP（家庭平价替代计划）的替代品，该计划于2018年结束。
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对于今天的美国购房者来说，债务收入比(DTI)在贷款审批过程中扮演着非常重要的角色。与DTI较低的买家相比，DTI较高的买家获得贷款批准的可能性较小。
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核实您的抵押资格（2021年9月14日）