LTV解释:什么是抵押贷款的“贷款价值比”?

丹绿色
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2020年7月10日,- 读取8分钟

LTV是什么意思?

你的“贷款价值比率”(LTV)比较的是你的抵押贷款的规模和房子的价值。

例如:如果你的房子价值20万美元，而你的抵押贷款为18万美元，那么你的贷款价值比是90%——因为贷款占总价格的90%。

你还可以根据首付来考虑LTV。

如果你付20%的首付，这意味着你借了房屋价值的80%。你的贷款价值比是80%

LTV是贷款人在决定批准你购买房屋或进行再融资时所考虑的主要数字之一。

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抵押贷款和再融资的LTV

贷方在购买和再融资交易中都使用贷款价值比计算。但是根据贷款的目的来决定你的LTV会发生变化。

对于购买房屋，LTV是基于房屋的销售价格——除非是房屋估价低于其购买价格．当这种情况发生时，你的房屋LTV将基于较低的评估价值，而不是房屋的购买价格。

对于再融资，LTV总是基于你的房子的评估价值，而不是房子的原始购买价格。

贷款对价值是特别重要的，当使用现金进行再融资，随着贷款人的最大LTV将确定您可以从家中退出多少股权。

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如何计算你的贷款价值比率

计算贷款价值比很简单。你所要做的就是用贷款金额除以购买价格——或者，如果你在进行再融资，除以评估价值。

直观的LTV方程:计算贷款与价值比率，用抵押贷款金额除以购买价格(对于购房者)或评估价值(对于再融资者)

贷款与价值比率总是用百分数表示。所以如果你的结果是0.75，那么你的LTV就是75%。

贷款价值比率的例子

这里有几个例子来说明抵押贷款的贷款价值比概念。

估价高于购买价格的房屋的LTV

当你买了一套评估价金博188官方网址格高于购买价格的房子，你的贷款与价值比率是基于购买价格而不是评估。

  • 房价:100000美元
  • 估价:11万美元
  • 定金:20000美元
  • 贷款金额:80000美元
  • 80,000 / 100,000 = 0.8
  • 贷款价值:80%

LTV为房屋提供评估的购买价格

如果你买房子，评估价值是降低比起购买价格，你的LTV是基于评估价值。这将导致更高的贷款与价值比率。

  • 房价:100000美元
  • 估价:9万美元
  • 定金:20000美元
  • 贷款金额:80000美元
  • 80,000 / 90,000 = 0.89
  • 贷款价值:89%

抵押再融资的LTV

只要您没有第二抵押贷款 - 就像房屋股票贷款或家庭股票的信用额度 - LTV就可以为房屋购买的再融资计算。

请记住，您将使用评估的价值而不是购买价格。

  • 房屋价值:100000美元
  • 贷款余额：80,000美元
  • 股票:20000美元
  • 80,000 / 100,000 = 0.8
  • 贷款价值:80%

什么是CLTV和HCLTV?

当您通过财产保障的第二抵押贷款时，贷款计算有点不同。您将有一两种或两项新比率来考虑：

  • CLTV（将贷款合并为价值）衡量你的第一次和第二次抵押结合你的评估房屋价值。CLTV适用于房屋净值贷款和房屋净值信用额度
  • HCLTV(高综合贷款价值比)衡量你可能的最高贷款价值比，包括任何未触及的余额在你的第二抵押。HCLTV只适用于你有房屋净值信用额度(HELOC)的情况

下面是每一个的计算方法。

CLTV：与房屋股权贷款再融资

计算CLTV相对简单。您将您的第一和第二抵押余额放在一起，并将本金额划分为本国的评估价值。

以下是LTV与CLTV的区别。

  • 房屋价值:100000美元
  • 贷款余额：80,000美元
  • 第二笔贷款余额:1万美元
  • 股票:10000美元
  • 80,000 / 100,000 = 0.8
  • 贷款价值:80%
  • （80,000 + 10,000）/ 100,000 = 0.9
  • CLTV: 90%

HCLTV:再融资与房屋净值信用额度

当你用房屋净值信用额度进行再融资时，贷款人会在其LTV计算中考虑你的全部第二笔抵押贷款——即使你还没有提取全部可用的金额。

因此，您实际上最终有三项衡量您的贷款价值。

标准LTV;CLTV将您的第一个抵押贷款与您从第二抵押的金额结合起来;和HCLTV认为您的全额第一和第二抵押贷款余额，无论您撤回的金额如何。

  • 房屋价值:200000美元
  • 贷款余额：10万美元
  • 可用的第二笔贷款余额:8万美元
  • 第二笔贷款金额:4万美元
  • 股票:20000美元
  • 100,000 / 200,000 = 0.5
  • 贷款价值:50%
  • (100,000 + 40,000) / 200,000 = 0.7
  • CLTV: 70%
  • (100,000 + 80,000) / 200,000 = 0.9
  • HCLTV: 90%

无论你是购买还是再融资，你的贷款的贷款价值比是很重要的，因为它有助于确定你的抵押贷款利率和贷款资格。

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为什么LTV在房地产行业如此重要

当您购买家庭或再融资时，LTV是重要的，因为它决定了金博188官方网址贷款的风险程度。

与你的房屋价值相比，你借的钱越多，贷款人的“风险”就越大。这是因为如果你因为某些原因拖欠贷款，他们就会有更多的钱冒出来。

这就是为什么所有的抵押贷款都有一个“最大LTV”。最高贷款价值也可以被认为是最低首付。

例如，流行的FHA贷款计划允许下市仅限3.5％。这与说程序的最大值LTV为96.5％，因为如果您借款3.5％，您可以借入最多的房价为96.5％。

什么是好的贷款价值比?

从贷方的角度来看，80％的价值比贷款是理想的，因为如果借款人违约，它会最大限度地减少失去金钱的风险。这就是为什么家庭买家20％下跌，而80％LTV，获得特殊的津贴避免抵押贷款保险．

但是——这是一个很大的“但是”——目标是80%的LTV并不总是有意义的。因为20%的首付对很多购房者来说根本不可行。

因此，良好的贷款价值比取决于您的房屋购买目标。对于一个人来说，100％可能是一个很好的LTV。另一方面，70％可能是理想的。

这是要考虑的事。

如果你的目标是支付少量的首付，并更快地购买房屋，那么就寻找以下具有较高LTV津贴的抵押贷款项目:金博188官方网址

  • 美国农业部贷款- 100% LTV
  • VA贷款- 100% LTV
  • 常规97贷款- 97%的LTV
  • HomeReady & Home Possible - 97%的LTV
  • 联邦住房管理局贷款- 96.5%的LTV

如果你的目标是获得尽可能低的利率并最小化整体贷款成本，你就应该瞄准较低的LTV。这通常意味着得到一个传统的贷款下降10％-20％。

验证您的购房资格（2021年9月15日）

为购房者提供高LTV贷款

有许多专门针对具有高LTV的房主的贷款计划。甚至有一些程序忽略了贷款价值。

以下是对更常见的高ltv贷款类型的简要回顾。

VA贷款：允许高达100％LTV

退伍军人事务部的贷款由美国退伍军人事务部担保。

退伍军人事务部贷款指导方针允许100%的LTV，这意味着退伍军人事务部贷款不需要首付。

问题是，退伍军人事务部的抵押贷款只对特定的购房者开放，包括:

  • 现役军人
  • 退伍军人
  • 军事的配偶
  • 预备役或国民警卫队的成员
  • 美国军队的学员
  • 空军或海岸警卫队学院的成员
  • 美国海军学院的海军军官候补生
  • 二战时期的商船海员
  • 美国公共卫生服务官员
  • 国家海洋和大气管理局官员

了解更多100% LTV VA融资的好处在这里．

美国农业部贷款:允许高达100%的贷款价值比

美国农业部贷款都由美国农业部投保。美国农业部贷款允许100%的贷款价值比，不需要首付。

许多人也知道该计划是“农村住房”。您可以在该国农村地区找到美国农业部贷款，也可以在许多郊区。

了解更多关于美国农业部融资和如何获得资格的信息在这里．

联邦住宅管理局贷款:允许高达96.5%的贷款价值比率

FHA贷款由联邦住房管理局，美国房屋和城市发展部（HUD）中的机构保险。

联邦住房管理局的抵押贷款指导方针要求首付至少为3.5%。与退伍军人事务部和美国农业部的贷款不同，联邦住房管理局的贷款不受军人背景或服役地点的限制——没有特别的资格要求。

联邦住房管理局的贷款尤其适合那些信用评分不那么完美的购房者。

传统贷款:允许高达97%的贷款价值比

传统的贷款年代由房利美或房地美担保。这两家机构提供97%的LTV购买抵押贷款，这意味着你需要支付3%的首付才能符合资格。

通过大多数抵押贷款贷款人提供97％的贷款，并且通常需要私人抵押贷款保险（PMI）。

与联邦住房管理局的贷款相比，对于信用评分高的房主，建议将传统贷款的LTV提高到97%。在大多数情况下，联邦住房管理局的贷款是首选。

高LTV抵押再融资

高LTV抵押贷款可以更简单地进行再融资事务，而不是购买。多个联邦机构为美国房主提供“无评价”或“简化”的再融资计划。

FHA简化融资

的FHA简化融资是一项特别的再融资计划，针对的是拥有联邦住房管理局抵押贷款的房主。联邦住房管理局简化再融资的官方指导方针免除了评估要求，这意味着房子的LTV并不重要——如果你的财产价值没有增加，这是一件好事。

VA流式再融资

的弗吉尼亚州简化融资是一项针对现有退伍军人事务部住房贷款的房主的特别再融资计划。VA精简再融资的官方名称是利率降低再融资贷款(irrl)。有时也叫VA-to-VA贷款。

与联邦住房管理局(FHA)类似，VA精简再融资不需要评估，也不需要核实收入、就业或信贷。

美国农业部简化融资

的美国农业部简化融资仅对持有美国农业部贷款的房主开放。就像联邦住房管理局和退伍军人事务部简化了项目一样，美国农业部的再融资免除了对房屋估价的需要。该项目目前处于试点阶段，在19个州均可使用。

抵押贷款救济再融资

多年来，有许多“抵押贷款救济再融资”计划，旨在帮助那些资不抵债的房主。

“水下”意味着你欠的钱比房子现在的价值还多。因此，你的LTV就超过了100%。

例如，假设你有15万美元的抵押贷款，抵押的房子也值15万美元。但是你的房子贬值了，现在只值12.5万美元。你的新贷款价值比是120%。

如果你的LTV高于100%，你就没有资格再融资了。但有了一个特殊的抵押贷款救济计划，你可以以更低的利率为水下房屋再融资，使你的抵押贷款更易于管理。

你可以读到当前抵押贷款救济再融资项目．

了解您是否有资格获得抵押贷款

贷款价值比是你的贷款金额与房屋价值的比率。这是一个简单的公式，但它是大多数抵押贷款的基础。

一旦你知道了你的贷款价值比，你就可以弄清楚你可能有资格申请哪些抵押贷款，以及哪家贷款机构为你的情况提供了最好的利率。

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