他是什么?抵押贷款解释
他是什么?
你每月的按揭还款可以分为四部分:本金、利息、税收和保险。这些部分合在一起被称为“PITI”。
当抵押贷款机构决定你抵押贷款的最大额度时，他们会查看你的整个PITI支付，而不仅仅是本金和利息。所以当你估算买房预算时，你要考虑到这四个因素。
一旦你知道你的PITI支付，你就会更清楚地知道你能买得起多少房子。
找到你的购房预算(2021年9月16日)在本文中（跳到…）
PITI代表什么?
大多数贷款的偿还分为两部分:本金和利息(P&I)。这包括偿还你借给银行的钱和利息。
但当涉及到抵押贷款时，P&I并不是你唯一的支出。你还得支付房主的保险和财产税。
所有这些购房成本都被捆绑在一个月付款中，通常被称为“PITI”。
PITI的缩写代表:
- (P)本金-每月偿还的按揭贷款本金余额
- (一)利息-你的抵押贷款者从贷款中收取的利息
- (T)税收-你所在城市和县政府要求的财产税
- (一)保险-业主保险，如果需要，私人抵押贷款保险费(PMI)
如果你想知道你能负担多少房子，你需要考虑你的整个PITI付款-不只是本金和利息。
预算税收和保险以及P&I会让你更接近贷方实际批准你的贷款金额。
找到你的购房预算(2021年9月16日)PITI如何影响你的借贷能力
当你获得抵押贷款时，贷款人必须核实你偿还贷款的能力。
为了确保你有能力支付每月的抵押贷款，贷方会比较你的预期PITI和你的月总收入。
这可以帮助贷款人确定在你目前的预算下，你能支付多少抵押贷款和贷款。
通常情况下，你的个人所得税加上现有的每月债务——比如学生贷款和汽车贷款——应该占你每月总收入的不到43%（或者在特殊情况下占50%）。这被称为你的债务收入的比率或贸易工业部。
这就是为什么考虑这个问题很重要所有当你估算你能买得起多少房子时，你的抵押贷款成本。
如果你只看本金和利息，而不考虑税收和保险，你会得到比你实际资格高得多的贷款金额。看一个例子:
| 本息仅限 | 本金、利息、税收和保险(PITI) | |
| 目前每月债务 | 250美元 | 250美元 |
| 年收入 | $70,000 | $70,000 |
| 估计抵押贷款支付 | $1,850 | $1,850 |
| 预计购房预算 | $523,070 | $418,270 |
*例子假设一个固定利率为3.375%的30年期贷款，首付为20%。
在上面的例子中，忽略税收和保险会使你的购房预算增加超过10万美元。
如果你根据这些数字开始找房子，结果却发现你的预算比你预计的少了10万美元，那你会感到非常失望。
然而，许多流行的贷款计算器，包括房地产网站上的那些，往往不考虑保险和纳税。
此外，关于PITI的“TI”部分，广告也不那么热心。要警惕那些声称你“每月花1000美元就能拿到25万美元抵押贷款”的广告。
你可以通过使用一个包括本金、利息、税收和保险的抵押贷款计算器得到一个更好的估计——整个PITI包。
抵押计算器与税收和保险
常规贷款计算器
如何正确计算PITI
您可以使用一个计算器，轻松估计您的PITI支付在线。
你得到的数字不会是准确的，因为抵押贷款利率每天都在变化，你的税收和保险可能是估计出来的188bet金宝搏体育与真人备用。但这将是一个足够接近的数字，开始为住房所有权做预算。
计算赔偿费
PITI的前两部分——本金和利息——最容易估计。
你可以在网上查找今天的抵押贷款利188bet金宝搏体育与真人备用率．当你使用计算器时，你的本金和利息支付将根据贷款金额自动计算。
计算财产税
计算你的税收和保险要复杂一些。
要估算房产税，你需要知道房子的价值和当地税率。
如果你关注一处房产，你可能已经知道房子的价值了。但你也可以在线查看公共记录。税率可以在当地税务评估员或市政网站上找到。
看到这个有帮助关于计算财产税的文章更多信息。
计算的房屋保险
要想知道你的房主的保险费用是多少，估计购买价格的0.25%。这将产生一个估计，可能是在你的实际保费的大致范围。
但它也可能离我们太远了。如果您有房产地址，请从为您的汽车投保的保险代理人处获取报价。
保险公司通常很乐意给你一个免费报价，即使你最后没有使用他们。但如果没有具体的房产，他们可能不会给出估价。在这种情况下，使用上面的估计计算。
接下来，将年利率除以12，以估算您每月的房主保险成本。
加上1/12th您每年的财产税税率-将与您的抵押贷款本金和利息一起支付。
随着时间的推移，您的当地税率和房主保险费用可能会发生变化。这意味着你的每月抵押贷款付款可以在贷款期限内每年发生变化——即使你有固定利率抵押贷款。
HOA会费和房屋保修
注意，PITI不包括一些社区要求的业主协会费用。如果你选择购买保修单，PITI也不包括家庭保修费。
对于符合抵押贷款条件的目的，贷款机构会把HOA费用并入你的住房成本，即使你不会用抵押贷款支付这些费用。
贷款机构通常不会把保修成本考虑到你每月的债务中。
但无论需要多少额外费用，你都要为它们做好计划，因为它们会影响你每月的总住房付款和购房预算。
核实你的购房资格(2021年9月16日)抵押托管和你的PITI支付
一次性支付PITI的四部分可以简化每月的住房支付。
如果分开支付，你必须将PITI支付的四部分分别寄给不同的收款人。
抵押贷款支付(包括本金和利息)通常每月向贷款服务机构支付;房地产税每年或每年两次向当地税务当局缴纳;房主的保险是由你的保险公司支付的。
相反，大多数房主每月向他们的抵押贷款服务公司支付一笔款项。然后，抵押公司将这些款项分配给保险公司和税务机关。
这个过程是由一个“托管账户”推动的，这是你的贷方存储税款和保险的钱，直到他们到期。
托管是什么?
托管公司是一种中立的第三方公司，在大额交易中为资金转手提供便利。
当你买房子的时候，第三方托管有几种不同的方式。
在房屋销售期间，代管公司将帮助管理资金流动——从定金到房地产代理佣金、检查员和房屋销售利润。
您可以了解更多有关托管工作的信息在期间房屋销售以及它如何影响你的交易成本在这里．
在这篇文章中，我们更关注托管如何工作后房屋销售，因为它涉及到PITI和抵押贷款支付。
为什么使用托管帐户
通过每个月向你的托管账户支付一笔PITI，你可以一次性支付所有的主要房屋所有权成本。这减少了管理住房账单的麻烦。
但使用抵押贷款托管还有其他好处。
一是你可以按月分期缴纳税款和保险费，而不是提前支付六个月或一年的费用。对于许多购房者来说，这是一种更易于管理的付款方式。
但最大的好处是，使用托管账户的购房者通常可以获得较低的抵押贷款利率。188bet金宝搏体育与真人备用
这是因为对贷款人来说，托管是一种风险较小的安排。由于你的贷款人已经投资了你的房产，它希望你继续支付税款和保险政策。
托管账户帮助你保持你的税收和保险最新，所以贷款人愿意提供更好的抵押利率借款人谁使用托管账户。188bet金宝搏体育与真人备用
如果你选择了抵押贷款托管，你可能会看到比那些选择退出的人低0.125%到0.25%的利率。因此，使用托管账户支付PITI符合你的最佳利益，也符合你的贷款人的利益。
是否需要抵押托管？
这听起来可能是一个奇怪的安排，但抵押贷款托管实际上是常态。2017年的一项研究显示，约80%的房主使用托管账户支付抵押贷款、税收和保险迁出。
你是否需要使用抵押贷款托管帐户取决于你的贷款类型和你的首付金额。
- 传统贷款(由房利美和房地美支持)-托管要求所有贷款低于20%的首付。如果你付了20%或更多的首付，你可以选择退出
- FHA贷款-所有联邦住房管理局贷款都需要第三方托管
- 弗吉尼亚州贷款-托管不要求退伍军人事务部，但许多贷款人确实要求托管退伍军人事务部贷款
- 美国农业部的贷款-所有美国农业部农村住房贷款都需要第三方托管
抵押贷款支付常见问题
PITI是一个缩写词，描述了典型抵押贷款支付的四个部分:本金、利息、税收和保险。PITI的“保险”部分是指房主保险，必要时是指私人抵押贷款保险(PMI)。
贷方在决定你有资格申请多少贷款时，会看你估计的PITI付款。
托管付款是每月支付给你的抵押贷款公司，包括贷款的本金和利息，以及房主保险，抵押保险和财产税。
托管支付是另一种选择，以分别支付税收和保险。并不是所有的房主都被要求使用托管账户支付抵押贷款，但大约80%的人这样做。
PITI的计算方法是将你每月的抵押贷款支付额(包括本金和利息)与财产税、房屋保险和抵押贷款保险相加。房主的保险和财产税通常不是每月支付的，所以每年的费用除以12就可以得到你计算PITI的正确数字。
业主协会会费不包括在“PITI”的首字母缩写中。然而，PITI是对你每月总住房成本的估计，所以在计算中包含HOA费用是很重要的。
需要注意的一个关键区别是，PITI(本金、利息、税收和保险)可以通过抵押契据一起每月支付，而HOA通常直接支付给业主协会。
是的，PITI包括房屋保险。大多数房主不是直接向保险公司支付房屋保险，而是向他们的抵押贷款公司支付保险费，作为他们总PITI支付的一部分。然后，抵押贷款公司通过一个抵押贷款托管账户负责向保险公司付款。
在房屋销售期间，将有一家代管公司负责处理所有的资金转手。托管公司将持有定金、房地产佣金、检查费、房屋销售利润和“预付项目”（提前支付的税费和保险），直到销售完成。
后你买了一金博188官方网址套房子，契约就有了不同的含义。对于房主来说，托管账户允许抵押贷款机构代表你管理房产税和保险。你只需按月向你的贷方支付所有款项，贷方通过一个托管账户将款项转帐给保险公司和税务机关。
使用代管账户支付抵押贷款通常对房主和抵押贷款贷款人有利。第三方托管通过同时支付抵押贷款、财产税和房主保险，使您的账户更容易保持流动。
此外，使用抵押贷款托管的房主通常比不使用的房主获得的抵押贷款利率低0.125%-0.25%。188bet金宝搏体育与真人备用贷方收取较低的利率，因为当你把钱存入托管账户时，风险更小。所以你实际上可以通过抵押贷款托管来省钱。
如果你使用传统的住房贷款，并支付至少20%的首付，你不需要支付给抵押贷款托管。在大多数其他情况下，抵押贷款托管是必需的。
是的，你的贷款人会根据你的财产税和保险费率的变化而改变你的托管付款。你的贷款服务人员应该每年进行一次托管分析，以确定你每月需要支付多少钱，以保持你的税收和保险账单。通常情况下，托管支付每年不会发生戏剧性的变化。
如果你有一个固定利率的抵押贷款，你的利率在贷款期间不会改变。因此，您的本金和利息支付将保持稳定。
注意，本金与利息的比率在你的P&I支付会随着时间的推移而变化，早期支付的大部分用于支付利息，之后更多的用于贷款本金。这就是所谓的“摊销表”。不过，尽管本金和利息比率波动，你每月支付的金额将保持不变。
如果你使用的是可调利率抵押贷款(ARM)，那么在最初的固定利率期限到期后，你的利率和每月P&I支付金额每年都会发生变化，通常是在贷款期限开始后的三到七年。
当您再融资时，您现有的贷款人将在45天内向您发送剩余托管资金的支票。这可能是一个相当大的数额，因为服务商通常在托管账户中持有大约12个月的业主保险和6个月的财产税。
您现有的贷款人不可能电汇或以其他方式将托管资金转移到新的再融资贷款人或服务机构。这就是为什么很多人选择更高的再融资贷款金额来支付这笔费用。
然而，这种策略增加了新贷款期限内支付的利息。许多借款人选择提前支付托管设置费用，因为他们知道他们将在45天内收到来自现有贷款人的支票，金额大致相同。为了避免因临时开销而产生大额贷款，可能需要短期贷款或从储蓄中取出钱。
另一个策略是以更高的贷款金额覆盖托管，然后在收到现有贷款人的退款时支付本金。然而，这不会降低你新贷款的月还款额。
如果你更换保险公司，请告诉你的贷款服务人员。除了知道把保险费寄到哪里，你的抵押贷款公司还会想要保持你的保险单的更新记录，因为这有助于保护你(和你的贷方)在你的房子上的投资。
如果你在你的贷方已经从代管基金支付了你的年度保费后更换了保险公司，你的旧保险公司可能会把保费退还给你。你应该把这笔退款寄给你的贷款人，让他们把钱存入托管机构——否则，你的托管机构将没有足够的钱支付给你的新保险公司。
如果你不把退款存入托管，你的贷款人将不得不增加你每月的抵押付款来弥补差额。
你做的事情。或者，更准确地说，你现在仍然这样做。不同之处在于你需要直接支付这些账单。过去，你的贷款服务人员会在你支付抵押贷款的同时，每月收集额外的资金来支付税收和保险。当你还清了抵押贷款，你仍然欠税，你应该保持一个积极的保险政策。你需要为这些费用做计划，并自己付款。
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