卖房子：你应该什么时候降低要价？
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你把家收拾得漂漂亮亮，把一半的东西放进了储藏室，不让你的孩子靠近任何公共房间。然而，你的房产仍在市场上徘徊，未售出。那么，你应该在什么时候降低要价呢？
- 你的竞争对手有什么行动吗?还是整个社区都在经历一段缓慢的时期?
- 与附近的其他卖家相比，您的动机如何？
- 你(或你的经纪人)其他的事情都做对了吗?或者你还能做得更多吗?
对许多买家来说，价格是首要考虑因素。但这不是唯一的一个，否则我们都会生活在垃圾堆里。买家希望他们所支付的东西有一个好的价值，他们希望对他们所购买的东西感觉良好。而这可能需要降价才能实现。
核实您的新费率（2021年10月1日）可怕的决定：降低要价？
什么时候你应该降低你的房子的要价?这不是一个任何卖家都想问的问题，但在现实世界中——一个最好的计划有时也会出错的世界——这对许多房屋卖家来说是一个真实的问题。
大多数房屋的要价都很合理。全美房地产经纪人协会(NAR)的研究显示，2017年，大多数卖家(60%)从未降低他们的要价。所有卖家的要价有一次降低了22%，有两次又降低了10%。
找到合适的价格
为出售房屋定价既是科学也是艺术。上市时，房地产经纪人将提供CMA（比较市场分析）。本文档通常使用复杂的软件制作。它包含了大量关于最近销售额、现有房产、市场平均天数、定价趋势等的信息。
CMA可以提供有关当地价格的指导，但可以进行解释。几个经纪人可以查看同一CMA，看到不同的估值。价格不同的原因是所有的房子都是独一无二的。我们中的一些人可能会以不同的方式评价各个家庭功能。
重要的一点是不要高估房屋的价值，从而使房地产在市场上萎靡不振。同时，卖家也不想低估一套房子的价值以及他们通过更好的定价可能获得的损失。就像金凤花一样，你想要一个恰到好处的售价。
标价的重要性
当经纪人列出房屋清单时，卖家和经纪人之间有一份正式合同。本合同授权经纪人以特定价格将房屋挂牌出售。经纪人不能向公众建议更低的价格。如果你方降低标价，必须以书面形式进行。
网上价格估算呢？
在决定是否应该降低房产的要价时，不要依赖在线估价模型。虽然许多在线网站估计个人的房屋价值，但他们并不知道一切。这些估计是根据大数据、算法和人工智能计算出来的。
毫无疑问，它们很有趣。但是，不包括对该地产的实地考察。如果房产上有46辆废弃汽车，电脑和人工的估价可能会大不相同。作为卖家，你希望参观开放式房屋，并与当地经纪人交谈，以深入了解当地房地产价值。
库存短缺
2017年和2018年，全国出现了严重的库存短缺。在一些地方市场，可用房地产的短缺十分严重——这对卖家来说是个好消息。
了解库存短缺影响的一种方法是询问市场上当地的天数。据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）称，2018年8月，典型的现房上市29天。
然而，这是全国平均水平。对于昂贵的住宅、位于市场低迷的房产或以定制设计为特色的住宅，结果可能会非常不同。
如果市场发生变化怎么办？
市场上总有风险。一个风险是一旦宣布出售房屋，价格可能会改变。房主可能会根据最近的销售情况来给房子定价，然后不幸地进入了一个缓慢的市场。
另外，2018年晚些时候，当50亿美元的亚马逊第二总部项目的赢家宣布时，附近的房价很可能会飙升。
你应该什么时候降低要价？
判断估值是否“正确”的最佳方法是测试市场。在本地MLS、广告、开放式房屋和在线促销中放置房产，每个都给潜在买家提供了考虑家居的机会。经纪人和潜在买家的反馈是什么？
不要每个字都听不进去。买方和卖方有对立的利益。买家认为价格太高是有道理的。对你来说，相信他们可能没有意义。
上下文
在这一点上，上下文非常重要。如果大多数本地房屋需要很长时间才能出售，那么希望快速出售是否现实?
问题在于市场营销，而不是价格?你需要更好的网上照片吗?虚拟旅游吗?更好的分期?另一个开放的房子?无人机拍的照片?经纪人看房?是否存在一个销售更快、价格更高的“季节”?在考虑价格变动之前，先看看这些问题。
降价多少?
一个关键问题涉及任何削减的规模。如果它“太大”，可能意味着绝望。在这种情况下，买家可能会等待新一轮的折扣。如果它太小，买家可能不会印象深刻。从499900美元涨到499800美元会给你带来一个新的标价和额外的风险敞口。但是——从财务上讲——这不是什么大不了的事。
你应该重新列出房产吗?
一个非常现实的问题是，该房地产在市场上的时间是否过长。撤回列表并稍后再试是否有意义？
这可能是“刷新”列表的一种方法。美国职业棒球大联盟的规定可能要求在一段时间内，房产才能以新的美国职业棒球大联盟号码再次上市，这对想要快速出售房产的业主来说可能是个问题。
别忘了你的目标
房屋销售的全部目的是以最优惠的价格和条件成功地销售房产。在某些情况下，稍微低一点的价格和更快的销售可能会更好。例如，如果你需要在开学前搬家，或者一份新的州外工作需要你在场，不管你是否卖掉了房子。
那么，你应该降低要价吗?如果价格下跌意味着每月的抵押贷款支付和水电费等支出的结束，那么价格下跌可能是好的。买家会感觉很好，你就会有一笔交易。
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