在进入抵押贷款宽容之前，请阅读以下内容
忍让应该是最后的手段
抵押贷款忍耐听起来很划算，尤其是如果你因为冠状病毒危机失去了工作。
“忍让”可以让你在一年内跳过部分或全部每月抵押贷款付款。
但是，忍耐应该是最后的手段，如果可能的话，应该尽量避免。
尽管它在短期内可能是一条生命线，但对许多人来说，忍耐无疑将导致信贷问题。
这就是为什么如果你有能力继续支付你的抵押贷款是如此重要，只有在真的有必要的时候才考虑延期。
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为什么借款人和贷款人希望抵押贷款延期
无法偿还抵押贷款的借款人——在大多数情况下，那些被CVID-19病毒蒙蔽的坚实信用的个人——别无选择，只能考虑忍耐。
贷款人和借款人同意在短期内采用新的抵押条款。
借款人可以在几个月内只支付利息，也可以只支付少量利息。或者，在某些情况下，借款人可能被允许跳过长达一年的付款总额。
>>相关的：《关怀法案》抵押贷款宽容解释
对借款人来说，抵押贷款拒付的严酷选择是取消抵押品赎回权。
更糟糕的是，丧失抵押品赎回权和破产往往同时发生。他们的组合可能会使个人财务状况和信用评分持续多年。
忍耐也能使放款人受益。
乍一看，这似乎不太可能。为什么贷款人会接受较低的月供，甚至可能不接受月供呢?
因为止赎非常昂贵，而且在一些州，即使不是几年，也可能拖上几个月。
如果一个借贷者能够忍让地回到正轨，那对他们和借贷者都是最好的。虽然这并不伟大，但忍耐至少比取消抵押品赎回权要好。
抵押贷款延期偿还的问题
抵押贷款宽限计划不是礼物。这当然不是免费的钱。在延期期间未支付的款项仍是欠贷款人的，必须偿还。
有几种方法可以弥补在延期期间错过的付款:
- 一次性还款。联邦宽容规则涵盖的贷款人不能要求一次性还款。但是，如果您选择，您可以一次性偿还所有未支付的金额
- 付款计划。一旦宽限期结束，你通过每月支付更多的款项来偿还贷款人
- 贷款的修改。贷款人更改贷款条款。也许可以降低利率，延长贷款期限，或者两者兼而有之
但是，每一种常见的还款选择都有实际问题。
一次性还款问题
如果借款人每月还本金和利息1,200美元，而12个月都没有还钱，贷款人就欠14,400美元。
由于明显的原因，一次性支付超过1.4万美元将是困难的。这就是为什么联邦政府禁止贷款人要求一次性还款许多抗疫计划
付款计划的问题
借款人可以通过付款计划每月偿还200美元，为期72个月。200美元的额外付款加上1200美元的定期付款，六年内每月总共1400美元。
从短期来看，这听起来可以接受，但一旦忍耐期结束，是否可以支付更高的月供？
这将取决于危机结束后，每个借贷者恢复正常工作时间和就业的速度。
考虑一下:一旦宽限期结束，你还能承受更大的月供吗?
比...更3600万人们在过去两个月内正式“失业”。但真正的失业人数甚至更大。还有一个810万年截至4月，人们因政府所称的“其他原因”而失业。
鉴于如此庞大的数字，今天起作用的忍耐计划明天会被取消抵押品赎回权拍卖和破产所取代吗？
简言之，许多人将无法支付新冠肺炎爆发前的款项，而这些款项曾经是正常和常规的。
贷款修改问题
如果利率下降，许多借款人可以通过再融资获得帮助。对于那些受COVID-19影响的人来说，再融资可能会帮助你大幅降低利率和月供。
然而，在他们的忍耐期结束后一年内，使用忍耐的房主可能无法再融资。
使用宽限期的房主可能在宽限期结束后一年内无法再融资。
为什么?因为许多贷款机构在延期后不会考虑再融资申请至少12个月．他们希望确保借款人的收入和信用得到恢复。
这里有一个很大的例外：FHFA最近宣布房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的贷款可能最早能在延期后3个月进行再融资，前提是它们在终止延期后连续3次按时还款。
对于其他贷款类型——联邦住房管理局、弗吉尼亚州、美国农业部等——还没有类似的政策声明。
因此，虽然贷款修改可能是一个比上述列出的更好的选择，它仍然可以防止你利用利率下降到3和即使是2岁左右稍后。
新的付款延期选项
政府已经认识到由忍耐带来的负担能力问题，并采取行动来解决它。
从5月13日起，房利美和房地美将提供延期付款选择权．”
与其在延期期限结束后收取更高的月供，“延期付款选项让借款人能够恢复正常的月供，在房屋出售、再融资或到期时偿还错过的付款。”
“延期期间未支付的款项将在房屋出售、贷款再融资或贷款到期时偿还。”–Robert D. Broeksmit, President & CEO, Mortgage Bankers Association
抵押贷款银行家协会主席兼首席执行官Robert D. Broeksmit解释说:“这种选择的一个主要好处是，一旦抵押贷款期限结束，房主的抵押贷款支付不会改变。”
“延期期间未支付的款项将在房屋出售、贷款再融资或贷款到期时偿还。”
延期付款的利弊
新的付款延期选择政策是一个重要的积极变化。然而，对于有忍耐计划的借款人来说，这并不是一个绝对的避风港。
延期还款选项帮助那些每月还款突然增加的借款人。然而，仍然存在着满足宽容之前制定的法案的问题。
把1200美元的抵押贷款还给借款人。即使不要求每月支付额外的金额，仍然有义务支付基本的抵押贷款账单，即每月1200美元。
对于那些失业或收入大幅减少的借款人来说，定期还款可能是不可能的。
延期付款选项适用于涉及政府项目的贷款。该计划未涵盖数百万抵押贷款。他们会得到类似的缓解吗？我们还不知道。
最后，如果借款人必须出售——可能是为了寻找工作机会——但房产的价值低于贷款余额，该怎么办?借款人必须带现金结账吗?银行是否会同意“卖空”，即接受低于全部金额的债务?
虽然对许多人来说，延期付款是对传统的忍耐计划的一种改进，但它仍然不是一张免费卡，需要仔细考虑。
信贷处罚仍有可能发生
新冠肺炎-19型抵押贷款延期不应计入您的信用。至少这是理论。规则规定，在忍耐期间跳过的付款不能被报告为“延迟”或“错过”，以计入您的信用分数。
然而，忍耐可能会导致负面的信用评级。
FICO分数副总裁汤姆·奎因（Tom Quinn）告诉我们，“贷款人负责向信贷局报告账户信息。”
Quinn说，“一旦账户上的临时计划结束，贷款人可能会停止报告忍耐评论。”换句话说，理想情况下，一旦你恢复正常付款计划，忍耐应该从你的信用记录中抹去。
然而，错误可能潜入信用报告系统。
每个贷款人都会有自己的报告（或不报告）宽容的系统。而且，由于进入宽容计划的贷款数量空前，一些适当的标签似乎不可避免地会从裂缝中溜走。
因此，可以说借款人在真正忍无可忍的情况下延迟或错过了还款。或者，忍耐标记可能在报告上停留的时间比预期的要长。
好消息是，美国最大的三家信用报告机构——Equifax、Experian和TransUnion——在4月份宣布，它们将提供贷款免费每周信用报告为期一年。
借款人可以在以下网站查看他们的报告AnnualCreditReport.com. 鉴于金融体系发生了如此多的变化，借款人必须定期检查其信用报告中的事实错误和过期项目。
避免忍耐的策略
忍耐比止赎要好，这让它更有价值，尤其是在数千万工人突然失业的情况下。
然而，如果可能的话，借款人应考虑避免贷款延期。
失业者如何避免忍耐？没有简单的答案，但有几种可供选择的选择。
- 用那张1200美元的政府支票向抵押贷款。它可能不会支付多次付款，但这是一个开始
- 从退休账户中取出钱。《关爱法案》允许困难退休，高达100000美元，无需罚款。借款人有三年的纳税期限。与税务专业人员或退休账户主管沟通，了解详情
- 从信用卡借钱。这不是一个便宜的解决方案，但如果你希望迅速恢复，信用卡可以是一个现成的和易于管理的现金来源
- 利用透支信用额度。你可能要亏本经营几个月，但透支信用额度可以给你在到期时支付抵押贷款账单的灵活性。然而，贷款机构已经开始降低信用卡限额——正如他们所做的那样在抵押贷款危机期间-银行可以停止从房屋净值信贷额度（HELOC）中提取额外资金。因此，您的选择可能比以前更加有限
- 向亲友寻求帮助。也许某人有几美元可以成为礼物或友好的贷款。在正常情况下不容易做到——在许多情况下也不容易做到，因为地位和自我等非经济问题——但这是一个潜在的选择。
困难时期可能会提供一些宽大，至少在短期内是这样，但最终贷款人还是希望收回他们的钱。
对许多借款人来说，最大的问题不是是否借款，而是如何在今天借款，避免明天出现更大的财务问题。
《关怀法案》抵押贷款宽容的背景
对数百万贷款来说，旧的宽限标准已经不复存在。政府在3月中旬通过了冠状病毒援助、救济和经济安全法(CARES)。
care是一项2万亿美元的救助计划，其中包括对由FHA、VA、USDA、房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)支持或资助的抵押贷款的借款人保护。
这项立法从根本上改变了抵押贷款市场。抵押贷款数据公司Black Knight提供的数据显示了发生的情况。
- 今年2月，全国范围内只有不到15万份宽容计划
- 截至5月12日，已有近470万个忍耐计划到位，增长了31倍
《关怀法案》为抵押贷款借款人提供了几项重要的保护。
- 首先，暂时禁止取消抵押品赎回权。从3月18日开始，止赎权最初被禁止60天。然而，禁令并没有在5月17日结束，而是延长到六月三十日. 是否会再次延长止赎期？我们不确定，但扩展似乎是可能的。详细情况请与贷款人沟通。
- 其次，大多数房主都有合法的忍让权。根据消费者金融保障局（CFPB）“如果您因冠状病毒大流行而遭遇经济困难，您有权要求最多180天的宽限期。您也有权要求再延长180天。”
- 第三，在忍让期间不能收取滞纳金或罚款。CFPB表示：“您的账户不会增加额外费用、罚款或额外利息（超出预定金额）。”。“您无需提交其他文件即可证明您有资格申请与大流行相关的经济困难。”
但这些保护措施有几个重要的警告。
首先，《关怀法案》涵盖数百万笔贷款，但并不涵盖所有抵押贷款。如果您的抵押贷款没有房利美、房地美或其中一家政府机构的支持，则您的贷款可能不受《关怀法案》的保护。
请与您的贷款人或贷款服务商联系以了解更多信息。
最重要的是：在每一种情况下，都是由你，借款人，开始联系你的贷款服务。宽容不会自动应用。您的服务人员的联系信息在您的月结单或在线。