FSBO：您的“业主出售”交易完整指南

FSBO是指“由所有者出售”

当你出售一套房子时，你首先要做的决定之一是是选择自售业主（由业主出售，发音为“fizz-bo”）还是聘请一名经纪人。但也有其他选择，提供的服务不够全面，但仍能为您省钱。

了解您的选择，从全方位服务的房地产经纪人到单干，以及今天提供的所有混合计划。

确认您的新费率(2021年9月17日)

FSBO是一种东西——比以往任何时候都要重要

如果NAR的2016年2016年报告称，如果您读过全国房地产经纪人协会的报告，您认为没有人在其自己身上销售 - 仅仅是卖家的8％。

但他们掩盖了一个重要事实，他说福布斯杂志-很多很多卖家至少自己做了一部分工作，而且卖房子的钱也少了。

例如，你可以做的最具成本效益的事情之一，以市场你的家是让它在当地的多重上市服务，或MLS上市。你可以向房地产经纪公司支付几百美元作为配售。NAR会将其视为房地产经纪人协助的销售，即使它几乎是一家FSBO。

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另一项由红鳍进行的2016年研究发现不同。Redfin得出结论，去年25％的卖家在没有完整服务代理的帮助下将其脱落。大约15％的卖家使用有限的服务代理商，并且没有代理人的帮助，上市约10％。

因此，如果你决定单独行动，你就不会真正单独行动。

你应该自己卖掉你的房子吗?除非你通过了这次考试

即使在最热门的市场，DIY家居销售也不仅仅是在你的院子里放一个标志。在犯赔钱的错误之前，确保你知道这五个问题的答案。

1.我的财产现在值多少钱？

每个人都想低买高卖，而卖房者往往高估了他们的房子。所以，像一个评估师一样，在网上研究当地的销售和趋势。重要的是要看实际的销售价格，而不仅仅是“一厢情愿”的房源。

您可能希望从许可的评估师支付评估。除了家庭评估外，还有三个房价来源。它们是最准确的：

• 自动估价模型（AVM）
• 比较市场分析(CMA)
• 经纪人价格意见(BPO)

AVM是你用大多数在线评估工具得到的。当你没有对你的家做太多的改善，如果它是在一片相同的房子，你愿意相差10 - 30%。

如何确定你的财产价值？

如果你正在考虑与房地产代理一起上市，营销演示的一部分通常涉及CMA。然而，这只是推销的一部分。代理的主要业务不是评估——他们可能会夸大你的价值以获得你的上市。

拥有美国房地产经纪人协会BPOR认证的经纪人接受了特殊培训，只有他们才能执行BPO。贷款人通常委托BPO在止赎出售前确定收回财产的价值。

经纪人检查了三处最近出售的类似房产和三处目前上市的房子。他或她所做的相当于一个小型评估，并提供一个价值评估。一个典型的业务流程外包成本在50美元到250美元之间。比估价低得多。

2.我愿意与买家的房地产经纪人打交道吗？

而你可能决定不使用代理商，许多买家仍然选择与其中一起工作。那个人希望获得一个委员会，通常来自卖方。传统上是房地产销售的工作。

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如果代理给您带来买家，预计将支付销售价格的2.5%至3%。当你可以拒绝支付佣金，可能会减少你的潜在买家。

3.我有多喜欢销售和市场营销?

一些FSBO销售商惊讶于销售房屋可以采取的时间和努力。

自己做这件事的一部分包括:

• 拍摄好照片，并对酒店的最佳功能进行详细描述
• 把你的“待售”标识贴在你的联系方式上
• 在网上列出物业
• 创建有很多好的图片和拷贝的传单

4.我能忍受人们在我家里跺脚说粗话吗？

没有人喜欢听他们被局外人摧毁的心爱的房子。但买家可能会把你的家放在家里，作为获得更好价格的战略的一部分。你能听到你的房子的缺点吗？

你会对潜在买家打断你的用餐、生意或娱乐时间感到多少不满？

大多数专业经纪人让卖家在买家进场时离开是有原因的。首先，买家更有可能表达他们对房子的特点、缺点和价格的看法。这是很有价值的信息。

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另一个原因是，大多数人觉得批评令人沮丧，这会使他们过于情绪化，无法进行适当的谈判。

最后，如果你有宠物，卖掉自己可能是一个挑战。大多数代理人建议当买家正在查看房产时，不存在宠物。在将房屋放在市场上或允许里面的人之前，肯定会熄灭所有宠物气味。

5.我愿意筛选我自己的买家吗?

在经纪人的帮助下，其他人会监督房屋展示，确保你的个人物品不会外流。他们不会让那些无法获得融资的人浪费你的时间。

当他们进入您的家时，您应该检查潜在的买家的身份证明，并记下他们的姓名和地址。这应该让他们思考损坏或窃取任何事情。

如果你的地板很精致，准备好为游客提供放鞋子、袜子或拖鞋的地方。打开灯，把温度调到舒适的水平，保持东西整洁。

抵押贷款资格预审与预审(预审更好)

你的第一道防线是要求潜在买家提供抵押贷款预批准书。或者至少是一封资格预审信。这表明，他们足够认真，已经与抵押贷款贷款人一起经历了这一过程。

一个预先批准的借款人比一个资格预审的借款人要好。预先批准或“信用批准”的买家几乎和现金买家一样好。只要你的房产评估至少符合购买价格，并满足贷款方的标准，你应该能够相当快地完成交易。

FSBO的好处

考虑某种形式的FSBO的最大原因是你可以省下钱。如果你的房子售价30万美元，那么6%的传统房地产佣金将花费你近2万美元。你可以保留这笔钱，也可以降低价格以更快地出售。

虽然房地产作家经常声称专业经纪人比“平民”更善于谈判，但研究并不一定支持这一点。经济学家史蒂芬·杜布纳和史蒂芬·莱维特在畸形经济学那些出售自己房子的经纪人为自己争取到的交易比他们为客户争取到的更好。

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这是因为他们有更多的动力快速搬家，而不是从买家那里多榨取几千块。在与销售代理和他们的经纪人分摊佣金后，再为他们协商25000美元，他们得到大约375美元。不值得为他们付出额外的时间和努力，但可能值得你在推销自己时付出的努力。

另一个好处是您控制过程。你决定你是否想要一个开放的房子。您决定如何宣传，如果您想拥有一个开放的房屋，何时向您展示潜在的买家，以及您想如何与他们谈判。

如果你喜欢坐在驾驶座上，你可能更喜欢DIY你的家庭销售。

全方位服务、DIY或……

今天的购房者不需要花几个小时坐在经纪人的车后座上就可以查看房屋。他们可以随时参观出售的房屋。但你要如何把你的房子摆在买家面前呢?

你能够为你的房子建立自己的网页。或者你能够向一家全国性房地产公司支付6%的费用，以便在他们的网站上拍摄大量照片、印制宣传册和为你的房子做广告。

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或者，您可以为定制体验选择另一种服务级别和价格。这种所谓的“混合”模式融合了传统和DIY房地产销售，让你通过做你不介意做的事情来省钱，通过花钱让别人做你不喜欢的事情来节省时间。

混合模型：所有人都有一切吗？

传统代理通常在上市代理、销售代理和各自的经纪人之间分摊6%的佣金。每一方都可以从你的销售价格中获得1.5%的份额。

看都没看就买了个房子

FSBO的卖家不需要支付标准的佣金，但可能需要支付销售代理人和经纪人3%的佣金才能交易成功。对一些人来说，FSBO的出售可能会带来大量工作和烦恼。

FSBO卖家可能错过了有买家代理商的买家。他们的代理人可能更愿意避免FSBOS，即使是支付3％佣金的人。他们期望他们将被困在大部分工作中。混合模型可以防止这种情况。

只付你需要的钱

在线自助平台提供不同范围的服务，让卖家决定他们想要多少服务和支付多少费用。

根据“美国经济评论。研究人员称，“对于最初在MLS上挂牌出售的房屋，快速出售的可能性更高。”许多混合模式平台提供免费试用和低价选择。

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最高端的套餐提供标识、在线或电话支持、州特定的房地产形式和国家和地方MLS曝光。如果你得到一些专业的帮助，避免了最糟糕的销售压力，那么投资是值得的。

到了卖出的时候，现实地想想你愿意做多少。如果你有信心，愿意付出努力，也许有一些房地产或营销经验，FSBO可能会为你工作。

如何出售您的家庭FSBO

无论您从代理或服务获得多少帮助，您都必须完成这些步骤。

准备你的家出售

您可能已经学会了与您家的“QUIRKS”一起生活，但买家将迅速注意到延迟维护，如剥皮油漆或粘性门。他们会怀疑其他问题没有什么明显的视线。

走进你的家，就像你第一次看到它一样。寻求更客观的家人或朋友的帮助，让他们完全诚实地面对任何拒绝。(在问问题之前，确保你能接受事实。)

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注意明显的丑陋、健康和安全问题，但不要为别人过度改善这个地方，也不要用太多花哨的东西来抬高自己的身价。

分期出售的房屋可以卖出更高的价格。这是一个事实。如果你不想雇专业人士，至少租一些存储空间，把至少一半的东西藏在别人看不到的地方。

你可能需要去除宠物的毛发和气味，甚至在你结束销售之前，让你的毛茸茸的家庭成员在别处寄宿。

做你自己的营销部门

计划花一些赚钱的广告。研究人员声称十个买家在网上寻找房屋。他们需要能够找到你和你的。

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让你的房子在当地的美国职业足球大联盟(MLS)上挂牌是值得的。虽然消费者无法使用MLS，但有经纪公司或平台以固定费用提供这项服务。

让自己能够展示自己，并尽可能灵活，在出售自己的房子时，你可能不得不暂停自己的生活。

佣金、开放日和其他东西

如果你向销售代理提供佣金，一定要让他们知道。你的MLS清单应该说明这一点，就像你的招牌和广告。计划在房子上放一个锁箱，这样销售代理就可以和他们的客户参观房子，而你不必亲自去那里。让他们赚3%的钱!

你应该举行一个开放日吗？许多人相信他们主要是被代理人用来向你的邻居推销自己的。如果你的房子在MLS上，并且你提供了很好的图片和/或虚拟旅游，那么你可能不需要举行开放式参观。你还可以避免在家里到处窥探。

如果你确实打开了你的家，如果你有一些帮助的话，会更容易一些——有人在访客登记和检查身份证，有人在人们走过时监视各个房间，有人回答潜在买家和代理商的问题。

聘请一位良好的摄影师拍摄虚拟之旅。大多数优点还可以提供无人机摄影。在您的宣传册和传单中宣传虚拟旅游链接。

如何评估和还价

如果您有大量的家庭公平，并且不需要收到销售的整个收益，请考虑卖家融资。向买家提供一些或全部购买价格提供了几个优势：您可以达到更大的市场并创造月度收入。

卖方如何融资工作？

有三种方法可以组织您的销售。你的选择取决于你的目标和你对家的债务（如果有的话）。

抵押或信托契约

当你创建了抵押贷款(或信托契约，取决于你的位置)，你就成了抵押贷款人。你和你的买家必须签署抵押贷款文件，规定贷款条款。你在你的县登记了房屋留置权。抵押贷款和房屋销售是公开的，必须有记录才能强制执行。

业主随身携带

在这种情况下，大部分资金都由专业的抵押贷款机构负责。你只需支付买家的部分首付。这被称为业主携带或“背”抵押贷款。

租赁选择：好的、坏的和丑陋的

一种常见的结构是80/10/10，在这种结构中，买方支付10%的定金，从业主处获得10%的回扣，从抵押贷款贷款人处获得80%的贷款。85/15/5只需要买家的5%和您的15%。

要知道抵押贷款者是第一位的。这意味着，如果买方违约，贷方取消抵押品赎回权，它首先从丧失抵押品赎回权的销售中得到偿还。只有当你有足够的剩余来偿还欠你的债务时，你才会得到报酬。

概括的

一种“概括的”贷款在你和买家之间创建了一个新的抵押贷款。然而，你继续偿还现有的贷款。并非所有的贷款机构都允许这样做。事实上，许多公司都有加速或到期出售条款，要求你在出售房屋时偿还抵押贷款。

但假设你可以做一个概括，它们是这样工作的:

如果你欠10万美元，以15万美元的价格出售，你可以接受1.5万美元的首付，发放13.5万美元的抵押贷款，并在你所在的县记录出售情况。您每月收到买家的付款，每月向贷款人付款，并将差额放入口袋。

卖方融资优点

如果你自己出资销售，有几个好处。你不仅从销售中获得利润;你可以从贷方那里得到利息和贷款费用。

更高的价格

无法用传统融资方式购买房屋的购房者，其议价能力不如优质购房者。你更有可能得到一个更好的价格。

税收优惠

如果你不能合法地排除你出售房产的所有资本收益，你可以通过抵押贷款来减少或推迟纳税义务。美国国税局称之为分期付款销售，而每笔付款中只有一小部分被认为是应税收益。根据你的不同阶层，省下的钱是相当可观的。

收入

销售融资创造收入流。首先，就像传统的贷款人一样，你可以收取抵押贷款的交割成本。贷款金额的百分之一是典型的。

第二个收入来源是本金回报，包括你出售房产的收益。

第三流是你的利息收入。在设定利率之前，要知道抵押贷款机构向某人收取的是你的买家信用、首期付款和收入。

降低成本

在许多地区，房产卖家通常要支付至少一半的交易费用。加上房地产佣金。作为一个融资卖家，你可以跳过昂贵的产权保险，除了房地产代理的服务。

卖方融资的弊端

提供融资也有缺点和风险。额外的钱是否值得由你来决定。

法律费用

除非您在销售和融资财产经验丰富，否则聘请房地产律师建立贷款。如果没有参与代理人，律师也应该制定销售合同。律师不免费工作，但没有使用专业人士在长远来看可以非常昂贵。

违约

如果买方未能按照约定偿还(无论是你还是抵押贷款人在第一位置)，你将处理止赎过程。法律费用，恶化和潜在的财产损失是主要问题。

重要的是要记住抵押贷款人的留置权是优先的，而你的留置权是第二抵押或初级留置权。这意味着贷款人在丧失抵押品赎回权后首先得到偿还。你可以从剩余的部分获得报酬。

加快

几乎所有的抵押贷款都有“到期出售”或“加速”条款，这意味着一旦房产转手，你的贷款人可以选择收回贷款。这种情况不常发生，但有可能发生。

你的贷款人可能会在事后同意全额还款，但会提高你的利率。如果你创建一个环绕抵押，考虑所有意外情况，并有一个外出，以防万一。

避免卖方融资问题

除非你是一个经验丰富的私人贷款人，否则请寻求专业帮助。请一位房地产律师帮助您确定销售和贷款条款。不要依赖办公用品商店的表格。

雇佣一个票据服务公司来收取每月的付款。它还应该征收和支付财产税和房主保险费。它并不昂贵，而且大多数时候，买家还是会支付。

你的家关闭后会发生什么

表现得像个贷方，因为你就是贷方。让你的买家填写一份房利美表格1003(抵押贷款申请)。拉买家信用，核实收入，根据借款人实力确定首付要求。

如果你的买家因为他的信用报告像犯罪记录一样而需要你承担贷款，别让自己成为下一个受害者。有经验的“硬通货”贷款人设定了很高的预付费用和首付。价格如此之高，即使买家过早违约，他们也不会赔钱。你应该像职业选手一样照顾好自己。

要避免FSBO错误

各州不随便给任何人发房地产许可证是有原因的。代理商必须完成一定数量的培训并通过至少一门考试才能获得执照。他们必须通过每年的继续教育课程。

你可能没有受过那种训练。这里有一个速成班是什么不当你FSBO的时候。

只是在外面扔个牌子而已

无论你是自己卖还是与代理一起卖，为了吸引买家，打扫你的房子，摆脱杂乱，最大化你的路边吸引力。但是，要注意不要花太多钱，也不要为邻近地区过度改善你的房产。

把你的钱放在最有利的地方——在廉价的改进上，比如新油漆，一个没有杂草的院子，一个诱人的前门，以及干净的踢脚板和墙壁。

定价过高

FSBO的卖家必须自己研究他们所在地区的类似房屋，看看你能找到的最新销售情况，并查看你所在地区竞争性房地产的上市价格。

买房前的5个步骤

记住，如果你定价过高，你的房子会在市场上停留更长的时间，耗费你的时间和金钱。你所要做的就是帮助其他人卖掉他们的房子，因为相比之下他们会看起来更好。事实上，经纪人通常先展示价格过高的房屋，然后再向客户展示自己的房源。你的错误决定对每个人都有帮助但是你。

“忘了”做家庭检查

精明的买主需要验货。他们可能会发现一些(希望是小的)需要修复的地方。卖房者在将他们的房子投入市场之前有一个房屋检查，可以准备通过买方的检查。或者你可以希望一个愚蠢的买家出现，买“原样”。

被买方代理人活活吃掉

除非你的买家也没有代理，否则在没有代理的情况下出售你的房子并不能帮你节省全部的6%。

如果你想吸引与房地产经纪人合作的买家的注意，你必须提供传统的2.5%到3%的佣金，也许更多，以补偿经纪人在FSBO交易中承担的额外工作。

卖方让步：支付买方的成交费

另一方面，不要仅仅让买家的代理人控制整个过程，或者迫使你接受比你应该接受的更少的东西。如果你不能轻松地进行谈判，那就找你自己的代表。

将太少（或只是不好）的图片放到网上

由于几乎所有买家都是从网上开始搜房的，所以他们习惯于在亲自参观房屋之前先查看照片。确保您的物品中有多张照片。

并聪明地了解你展示的东西：如果你说你有一个很好的观点，显示视图。

情绪如何影响买房过程

令人难以置信的，甚至专业人士有时会犯这个错误。他们戴上了20张浴室的照片，没有外面。突出你家的伟大观点。

确保房间干净、整洁、光线充足。请不要有模糊、黑暗或难看的图片。

这是一个专业的舞台和摄影可以为你带来巨大收益的领域，特别是如果你正在出售高档房产。

不使用本地MLS（多重登录服务）

很容易找到FSBO服务，可以把你的房子放在当地的房地产挂牌服务上，只需支付固定的费用。它只是几百美元（与你的房子相比几乎没有什么价值）。

你可以向成千上万的买家推销你的房产，这可能是你能买到的最划算的帮助。

难以达到或满足的

卖房子是一件痛苦的事，简单明了，当你不得不自己做所有的工作时，情况更糟。

如果您无法在展会上向潜在买家展示他们的时间表，雇用可以的人。Unless your house is so desirable or well-priced that you can make everyone come at 6 am on Sunday, you’ll either have to put up a lock box and pay a 3 percent commission or take a lot of time off work to show your house.

赶走潜在买家

立即回复电子邮件和电话，因为任何邮件和电话都可能来自潜在买家。请记住，认真的买家希望迅速缩小他们的名单，查看这些房屋并尽快完成流程。

如果你等几天再联系，他们可能已经在其他地方签了合同。

处理不合格的购买者

在你得到买主可以跟进的证据之前，不要把你的房子从市场上拿走。这意味着抵押贷款预批准函或银行对账单，表明买方有现金结算。

不要依靠特别的预先资格。在大多数情况下，预资格资格不涉及承保，收入证明或甚至必然是信用报告。如果您的销售在第11小时失败，您可能会失去大量的时间和金钱。

底线

你自己卖房子可以省钱。在某些情况下，他们会赚大钱。

然而，如果你的储蓄比预期的少，也不要感到惊讶，你必须为此付出更大的努力。

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