偿还抵押贷款有困难吗？你有选择权
如果您：
- 因为新冠肺炎，经济困难
- 你每月偿还抵押贷款有困难吗
- 目前处于抵押贷款忍让期，但担心会发生什么忍耐结束时
好消息是，我们可以得到帮助。但抵押贷款减免方案并非一刀切。
根据您的情况，您可能有资格申请贷款修改。或者，你可以寻求另一种途径，比如再融资。以下是您应该了解的选项。
在本文中（跳到…）
什么是贷款修改？
贷款修改是指贷款人同意修改房主抵押贷款的条款，以帮助他们避免违约，并在经济困难时期保留房屋。
抵押贷款修改的目标是减少借款人的付款，以便他们能够按月支付贷款。这通常是通过降低按揭利率或延长贷款的还款期限来实现的。
Loans.org的金融和保险专家凯伦·康多尔（Karen Condor）解释说：“抵押贷款修改并不能取代你现有的住房贷款或你的贷款人。”。
“不过，20美元可以重组你的贷款，使你在支付抵押贷款时遇到困难时更易于管理。”
按揭贷款修改如何运作
通过贷款修改，您欠的总金额不会改变。
“但贷方可能同意较低的利率，减少贷款长度或更长的收偿期，”伊丽莎白·惠特曼，惠特曼法律解决方案有限责任公司的律师和管理成员。
这些策略中的任何一种都有助于减少你每月的按揭付款和/或长期支付的利息总额。
Condor补充道，修改还可以包括从可调利率抵押贷款转换为固定利率抵押贷款，并将滞纳金计入本金。
请注意，贷款修改的目的是使抵押贷款按月支付得起。但这通常涉及延长贷款期限或将未支付的款项追加到贷款中，这可能会增加贷款成本总计支付的利息金额。
另一方面，再融资到新的贷款中，通常会减少每月的还款和利息成本总额。
贷款修改与再融资
再融资通常是需要较低按揭付款的房主的第一个行动计划。
再融资可以用利率较低和/或期限较长的新贷款取代原来的贷款。这可能会永久性地减少抵押贷款付款，而不会对您的信用造成负面影响。
然而，正在经历财务困难的借款人可能无法再融资。
由于收入减少、信用评分降低或意外债务（如医疗费用），他们可能难以获得新贷款。
在这些情况下，房主可能有资格获得抵押贷款修改。
贷款修改通常是为那些由于经济困难而没有资格再融资的房主保留的。
抵押贷款修改通常是为那些不具备再融资资格并且已经用尽其他可能的抵押贷款减免方案的借款人保留的。
“通过贷款修改，您可以与现有银行或贷款人合作修改现有抵押贷款的条款，”他解释道戴维·梅里特，Bernkopf Goodman，LLP的消费者金融诉讼律师。
“如果您拖欠了现有的抵押贷款，您的信用可能受到了负面影响，以至于新贷款人会谨慎地向您提供新贷款。”
梅里特说：“在这种情况下，再融资通常是不可能的。”。
这意味着贷款修改与再融资之间没有真正的竞争。您的正确选择取决于您当前贷款，您的个人财务状况以及您的抵押贷款人同意的状态。
贷款修改与忍耐
忍耐是金融服务公司在金融压力时期帮助借款人的另一种方式。
贷款延期这是一项临时计划，在房主重新站稳脚跟时暂停抵押贷款支付。
例如，在COVID - 19大流行期间，许多失去工作或收入减少的房主能够要求延期一年或更长时间。
与宽容不同，抵押贷款修改是一种风险永久的改变住房贷款利率或条款的计划。
忍耐和贷款修改有时可以结合起来，以制定更有效的抵押贷款减免计划。
例如，在宽容期结束时收入仍然减少的房主可以批准永久贷款修改。
或者，被批准修改抵押贷款的房主也可能会将部分未付本金提前（推迟）到还款期结束。
谁有资格获得贷款修改？
为了获得贷款修改的资格，借款人通常必须至少错过3次抵押贷款付款并违约。
惠特曼解释说：“有时，一个经历过财务挫折的借款人（这使得违约迫在眉睫）有资格申请贷款修改。但并非所有抵押贷款违约的人都有资格申请贷款修改。”。
“经济衰退严重到无法偿还抵押贷款的借款人将无法获得修改，也无法从收入或储蓄中支付抵押贷款的借款人。”
惠特曼法律解决方案有限责任公司(Whitman Legal Solutions, LLC)的律师兼管理成员伊丽莎白·惠特曼(elizabeth Whitman)说:“那些因经济衰退而永远无法偿还抵押贷款的2美元借款人将不会得到修改。
除了提供困难的信或陈述外，准备提供收入证明，两年的纳税申报表和银行/财务报表表示。
但是，请注意，您的贷款人没有义务提供贷款修改。
Gallagher解释说：“一旦贷款人签署了合同——即贷款——他们就不必更改合同。许多（房主）被拒绝修改抵押贷款。”。
$2f贷方希望根据您的请求修改条款，那么您就有了一个起点
如何要求贷款修改
申请贷款修改的过程因管理您的贷款的人而异。
你需要做的第一件事就是联系你的贷款服务商。这是您向其付款的公司，也是您需要与之合作以确定贷款修改选项的公司。
一些抵押贷款由原贷款人管理或“2美元服务”。但大多数住房贷款由一家独立的公司提供。
例如，您可能已收到来自Wells Fargo的贷款，但现在向美国银行付款。
贷款服务者是抵押贷款支付的公司;您可以通过在最新的抵押案句中查看姓名和联系方式来找到您的。
许多借款人通过发送一份“困难信”给他们的服务者或贷款人。困难通知书只是一张便条，描述借款人的财务困难并解释他们无法付款的原因。
贷款人可能会要求提供财务信息和文件，包括银行对账单、工资存根和您的资产证明。
这些文件将帮助您的贷款人了解您个人财务的全部情况，并确定抵押贷款减免的正确途径。
按揭贷款修改计划
您的贷款修改选项将取决于您拥有的贷款类型以及您的贷方或贷款服务员同意的内容。
常规贷款修改
“房利美、房地美和传统贷款的私人贷款人都有自己的修改计划和指导方针，”他说查尔斯加拉格尔，一位房地产律师。
特别是房地美和房利美的报价柔性改性旨在将合格借款人的抵押贷款还款率降低20%的计划。
弹性修改通常包括调整利率，保留部分本金余额，或延长贷款期限，使房主更能负担每月还款。
要符合灵活改造计划的资格，房主必须具备：
- 由于主要居住，第二家或投资物业至少3次每月付款过去
- 或者；少于3个月的还款逾期，但贷款是“2美元违约”，这意味着贷款人已经确定贷款肯定会违约，没有修改。这只是主要住宅的一个选择
某些困难会触发“200万美元违约”状态；例如，家庭中一名主要工薪阶层的死亡，或借款人的严重疾病或残疾。
失业率通常很高不Flex修改的合格理由。
失业的借款人更有可能被安置在临时住所忍耐计划–暂停付款一段时间，但不会永久改变贷款期限或利率。
此外，政府支持的FHA、VA和USDA贷款不符合弹性修改计划的条件。
FHA贷款修改
联邦住房管理局（Federal Housing Administration）提供了自己的贷款修改选项，以使拖欠贷款的借款人的还款更易于管理。
根据你的情况，房屋管理局的贷款修改方案可能包括:
- 降低利率
- 延长贷款期限
- 将未付本金、利息或贷款成本转回贷款余额
- 重新分期偿还抵押贷款，以帮助借款人弥补错过的付款
在某些需要额外援助的情况下，FHA借款人可能有资格申请FHA-家庭负担得起的改造计划(FHA-HAMP).
FHA–HAMP允许贷款人推迟错过的抵押贷款付款，以使房主的贷款流动。然后，它可以要求HUD（FHA的监督人）通过开立一笔免息次级贷款进一步减少每月付款，该次级贷款最多为剩余贷款余额的30%。借款人仅按余额的70%支付本金和利息，并可在房屋出售或再融资时偿还剩余部分。
推迟这一额外本金金额有助于FHA借款人更容易回到贷款轨道。
FHA–HAMP通常与上述贷款修改方法之一相结合，以降低借款人的月付款。
符合条件的FHA借款人必须完成一个试验性还款计划，以符合贷款修改或FHA-HAMP计划的资格。这包括连续3个月按时支付修改后的金额。
VA贷款修改
有退伍军人事务部支持的贷款的退伍军人和服务人员可以向其服务人员询问退伍军人协会贷款修改事宜。
VA贷款修改可以将未支付的款项以及其他拖欠的房屋拥有成本（如未支付的财产税和房屋所有者保险）回滚到贷款余额中。
将这些成本添加到贷款中后，借款人和服务商共同制定一个新的还款计划，该计划对退伍军人来说是可管理的。
注意，VA修改是唯一的，因为利率可能增加。因此，尽管这项计划可以帮助退伍军人及时偿还贷款，但它并不总能减少房主的每月还款。
Condor指出:“对于VA贷款修改，有几个要求需要满足。她解释说:
- “$20我们的VA贷款必须违约
- 你一定已经从导致违约的暂时困境中恢复过来了
- 你必须能够支持修改后的VA贷款的财务义务
- 在过去三年中，您不得修改VA贷款”
有一些具有VA贷款的房主可能有资格获得“精简修改”。
流线型改造不需要像传统VA改造计划那样多的文件，但包括两个额外要求：
- 本金和利息之和必须至少下降10%
- 借款人必须完成3个月的试还款计划，以证明他们能够支付修改后的款项
与您的贷款服务商讨论您的VA贷款选项。
美国农业部贷款修改
美国农业部贷款修改适用于房主，其当前贷款由美国农业部支持。
USDA贷款修改允许偿还抵押贷款支付（包括本金，利息，税金和保险）退回贷款余额。
美国农业部的修改计划还允许将期限延长至480个月，或总共40年，以帮助减少借款人的付款。服务商可以降低借款人的利率，“必要时甚至低于市场利率20美元”，根据美国农业部。
服务公司可以用一种贷款支付房主未付本金余额的30%抵押贷款提前复苏。
联系您的贷款服务商，了解您是否有资格申请美国农业部贷款修改。
按揭贷款修改是一个好主意吗?
对合适的候选人来说，抵押贷款修改是值得追求的。
Merritt说:“一次修改可以给你第二次机会，让你走出违约或止赎程序，让你有机会留在家里。”
但是警告适用。
梅里特说：“通常情况下，修改会将您所有未支付的款项添加到未偿还本金余额中。”。
假设您当前的抵押贷款的余额为300,000美元。假设您在付款中错过了50,000美元。在这个例子中，您的修改余额将是350,000美元，称为“资本化”。
“但想象一下，你的房子价值只有31万美元，”梅里特补充道。“在这里，改造可以让你呆在家里，避免丧失抵押品赎回权，但你欠的钱比房子的价值还多。如果在改造两年后你想卖掉房子，那将是一个问题。”
再融资和其他改造替代方案
谢天谢地，贷款修改不是你唯一的选择。
可能的替代方案包括再融资、宽限、以契约代替止赎，或根据破产法第13章破产。
再融资
如上所述，你应该首先检查你是否有资格降低你的利率和支付抵押贷款再融资。
您必须根据您的方式获得新抵押的资格：
- 信用评分和信用报告
- 债务收入比
- 贷款价值比（您的贷款余额与房屋价值之比）
- 收入和就业
在经济困难时期，可能很难有资格申请再融资。但在取消这个策略之前，请检查所有可用的贷款选项。
例如，与传统贷款相比，FHA贷款具有更低的信用评分要求，允许更高的债务-收入（DTI）比率。因此，再融资到FHA贷款可能比传统贷款更容易。
简化再融资
拥有联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部贷款的房主有一个额外的选择，即简化再融资。
一种简化融资通常不需要收入或就业核查或新的家庭评估。即使是可以放弃的信用检查（尽管贷款人将始终核实您已按时抵押贷款付款）。
这些贷款对那些财务状况陷入低迷的房主来说更为宽容。
注意，精简再融资只允许在相同的贷款项目中使用:联邦住房管理局到联邦住房管理局，弗吉尼亚州到弗吉尼亚州，或美国农业部。
其他按揭宽免方案
再融资通常需要97%或更低的贷款价值比，这意味着房主拥有至少3%的股权。
然而，“房屋净值低于3%的借款人有资格申请房利美的HIRO计划，”惠特曼说。
这是高-LTV再融资选项该计划针对的是持有房利美(Fannie mae)支持贷款的房主，他们的抵押贷款债务超过房产的价值。
“借款人在其房屋中少数或没有公平的借款人的选择包括一致的丧失抵押品赎回权或短暂的销售，这涉及卖出少于未偿还的抵押贷款金额。”
你应该怎么做?
惠特曼继续，“2英镑借款人在贷款修改后努力偿还抵押贷款和其他债务应该考虑是否更好地处理他们的家并找到一个更实惠的住房选择。”
为了更好地确定另一种融资或抵押贷款贷款修改是否是您的正确策略，请咨询您的贷款服务器，律师或住房辅导员。
按揭贷款修改常见问题
贷款修改的目标是帮助房主赶上错过的抵押贷款支付并避免止赎。如果您的服务商或贷款人同意抵押贷款修改，则可能导致您的每月付款降低，扩大或缩短贷款期限，或减少您支付的利率。
立即联系您的抵押贷款服务商或贷款人，提醒他们您的财务困难，并询问可用的贷款修改选项。准备好提供所需的所有文件，包括财务报表、工资存根、纳税申报表等。
金融和保险专家凯伦·康多尔（Karen Condor）表示，预计你的贷款修改过程需要一到三个月的时间。一旦你的贷款修改获得批准，利率和/或贷款条款的更改将是永久性的。
某些政府计划下的抵押贷款修改不会影响您的信用。“但其他贷款修改可能会对您的信贷产生负面影响并显示您的信用报告。然而，由于您的抵押贷款通常必须违约来申请修改，因此您的财务困难可能已经是您的信用报告，“伊丽莎白惠特曼律师解释道。
对。抵押贷款是一种合同，抵押贷款人没有义务同意贷款修改。惠特曼说：“财务状况无法偿还抵押贷款的借款人，以及不配合贷款人要求的借款人，很可能会被拒绝修改。”。
虽然抵押贷款修改没有结算成本，但您的贷款人可能会收取手续费。律师查尔斯·加拉赫解释说：“如果你的修改涉及延长贷款期限，这意味着你将在贷款期限内支付更多利息。”。
偿还贷款修改将取决于您给出的修改类型。“您的贷款人可以在您稍后偿还的后端向您的贷款委托金人申请减少的利息金额，”Condens说。“通过主要延期贷款修改，您的贷款人会减少每笔付款的校长金额。但是当您的贷款成熟或房屋销售时，贷方延期的贷方延期的金额将到期。“
了解您的选择
抵押贷款修改通常是为那些已经拖欠贷款的房主保留的。
如果你担心抵押贷款的支付，那么在你的贷款拖欠之前，先检查一下你的再融资资格，或者联系你的贷款服务商了解选择。
许多房主现在面临经济困难，许多贷款人和贷款服务者都愿意帮助。但是帮助那些要求它的人。
