什么是抵押贷款摊销?
“抵押贷款分期偿还”是指将住房贷款的偿还金额降至0美元的过程。
抵押贷款，或任何其他类型的贷款，如果按常规分期付款，并将在一段时间后全部付清，就被称为“摊销”。
你的抵押贷款分期偿还时间表决定了你的房子何时会被偿还，以及你如何快速建立房屋净值。如果你想提前还清贷款，它也会起作用。所以理解摊销计划是很重要的。
在这篇文章中(跳到…)
抵押贷款如何分期偿还
如果你为抵押贷款借入的金额是分期偿还的，那么你的贷款是摊还的。
“分期偿还贷款是计算分期偿还贷款的过程，意思是偿还贷款金额，”解释说罗伯特·约翰逊他是克雷顿大学海德商学院(Heider College of Business, Creighton University)金融学教授。
在分期偿还贷款中，贷款的偿还是这样确定的:在最后一次偿还之后，没有贷款余额未偿还。
分期偿还还决定了你每月偿还的贷款的本金或利息。
在分期偿还计划开始时，每个月的还款中有较大比例用于贷款利息;最后，你要支付更多的本金。
注意:这只影响分解你的支付。如果你有一个固定利率抵押贷款，总支付金额将始终保持不变。
这种背景数学似乎并不重要，尤其是在大多数抵押贷款都是固定支付的情况下。
但实际上，付款分解是非常重要的，因为它决定了你多快建立房屋净值-这反过来影响你收回资产，再融资，或提前还清你的房子的能力。
所有的抵押贷款都是摊还的吗?
几乎所有的抵押贷款都是完全摊销的，这意味着在贷款期限结束时贷款余额为0美元。
例外是一些不常见的贷款类型，比如气球抵押贷款(最后需要一大笔还款)或只付利息的抵押贷款。
大多数贷款机构不提供这些贷款——大多数购房者也不想要它们——因为这些贷款风险更大，不能帮助借款人迅速建立资产。
对于摊还贷款，你的抵押贷款保证在期末还清只要你在整个贷款期限内付清所有的还款。
摊销如何影响你的贷款偿还
你的分期付款计划不仅决定了你的抵押贷款何时能还清。它还决定每个月的按揭还款如何在利息和贷款本金之间分配。
约翰逊解释说:“尽管每个月的贷款还款总额可能保持不变，但利息和本金的比例会随着以后每次还款而不同。”
“在分期偿还贷款的第一个月，你支付的第一笔还款中，用于支付利息的比例最大，用于支付本金的比例最小。
“相反，在你的最后一笔还款中——30年期抵押贷款的第360个月——你的还款中最大的比例将用于偿还本金，最小的比例将用于支付利息，”约翰逊指出。
你的贷款期限越长，偿还本金的时间就越长，你支付的总利息也就越多。
这就是为什么短期贷款，比如15年期固定利率抵押贷款，总利息成本比30年期抵押贷款低。
摊销表的例子
下面是一个关于以下贷款分期偿还时间表的例子:
- 贷款金额:250000美元
- 贷款期限:30年
- 固定利率:3.5%
- 每月固定赔付:1123美元
抵押贷款摊销表
每次付款总额相同($1,123)。但要注意的是，超过一半的支付在第一年用于支付利息，而在30年末只有3美元用于支付利息。
| 一年 | 本金支付 | 利息支付 | 剩余本金 | 支付的利息 |
| 1(1)付款 | 393美元 | 729美元 | 249607美元 | 729美元 |
| 5(付款60) | 467美元 | 655美元 | 224243美元 | 41599美元 |
| 10(支付120) | 556美元 | 566美元 | 193567美元 | 78281美元 |
| 15(支付180) | 663美元 | 460美元 | 157035美元 | 109105美元 |
| 20.(支付240) | 789美元 | 333美元 | 113527美元 | 132953美元 |
| 25(支付300) | 940美元 | 183美元 | 61711美元 | 148494美元 |
| 30.(支付360) | 1121美元 | ＄3 | ＄0 | 154144美元 |
抵押贷款摊销表
正如你在下面的图表中所看到的，直到19年房主支付的本金才超过了利息。
生成的使用例子188bet宝金博欢迎您抵押报告抵押计算器
摊销只影响本金和利息
注意你的摊销计划只影响本金和利息(P&I)部分的抵押付款．
定期付款还包括其他购房费用;比如房屋保险、财产税，如果有必要的话，还有私人抵押保险和/或房屋拥有者协会(HOA)会费。
这些其他费用的支付将不受摊销时间表的影响。尽管，它们可能会在整个贷款期间发生变化——例如，如果你的财产税税率或房主保险费发生变化。
为什么摊销计划很重要
“摊销很重要，因为你越快摊销你的贷款，你就会越快地建立资产，你就能在贷款期间省下更多的钱，”房地产投资者和炒房者卢克·史密斯说。
仔细看看你的分期偿还时间表，你可能会发现你的贷款分期偿还比你想象的要慢得多。
约翰逊说:“许多借款人很难理解，在贷款的早期，他们的月供有多少用于偿还本金，而在贷款的后期，又有多少用于偿还本金。”
房主可能不会注意他们的分期付款时间表，因为他们的总付款没有变化。
但如果你想利用房屋净值或更早还清贷款，这些本金与利息的比值就开始发挥作用了。
建筑房屋净值
在全额分期偿还抵押贷款结束时，你将完全拥有你的房子。它的价值将是100%的股权。
但由于抵押贷款的摊销方式，股本积累得很慢。
例如，你不能假设完成一半的贷款期限就意味着你将拥有一半的房子。
考虑上面的例子。尽管整个贷款期限是30年，但房主需要19年——将近期限的三分之二——才能还清贷款一半他们的贷款本金。
如果你用15年期而不是30年期的贷款金额(25万美元)，你将在第9年偿还一半的贷款本金。
因此，更短的还款期限不仅能帮你节省利息，还能帮助你更快地建立可动用的房屋净值。
记住，你需要超过20%的资产净值才能通过a通过再融资或房屋净值贷款．你的摊销时间表将帮助你理解，当你可以达到魔术数字，成为合格的房屋产权融资。
还清你的抵押贷款
一些房主决定提前还清抵押贷款作为节省利息的一种方式。
其中一种方法是通过再融资获得更短的贷款期限，比如10年、15年或20年的抵押贷款。
但对于那些不想再融资的麻烦和成本的房主来说，另一个选择是制造额外的或“加速”偿还贷款本金．提前付款可以采用以下形式:
- 每年额外支付一笔费用
- 每月支付的额外费用
- 一次性的，一次性的付款
提前偿还你的贷款本金余额可以帮助缩短你的分期偿还计划。你可以省钱，因为你不必支付从贷款期限中取消的月或年的利息。
你可以使用带有额外支付的分期偿还计算器来确定你多快能还清结余，以及你能节省多少利息。
你应该选择长期摊销还是短期摊销?
在决定按揭贷款之前，明智的做法是仔细计算数字，确定长期还是短期分期偿还计划对你更有利。
最常见的抵押贷款期限是30年。但大多数贷款机构也提供15年的住房贷款，有些甚至提供10年或20年的贷款。
那么，你怎么知道10年、15年或20年的摊销计划是否适合你呢?
短期贷款的好处
更短的分期偿还期限的明显好处是你可以在利息上节省很多钱。
例如，考虑一笔利率为3.5%的25万美元抵押贷款:
- 30年的固定贷款总利息为15.4万美元
- 15年期的贷款总共只需要4万6千美元的利息
阐明资本公司的首席财务官尼尚克•康纳说:“如果你想要更快地建立资产，短期摊销计划往往是一个合理的财务决策。”“这意味着你将预付更多的本金。”
Khanna继续说道:“那些支付大额首付或计划加速还款的借款人，或者那些获得年利率较低贷款的借款人，可以缩短他们的分期偿还期限——从而在贷款期限内支付更少的钱，更快地获得房屋净值。”
然而，缩短摊销期并不适合所有人。
短期贷款的缺点
缩短贷款期限最大的缺点是每月还款额会高得多。
以利率为3.5%的25万美元贷款为例:
- 30年贷款的损失费每月为1200美元
- 15年期贷款的损失费每月为1600美元
房价的急剧上涨意味着许多房主根本负担不起短期抵押贷款。
此外，选择短期贷款锁定了较高的月供——你有义务每月全额还款。
另一方面，对于长期贷款，如果你愿意，你可以支付更多的钱来加快分期偿还计划。但你并没有承诺提高月供。
你能改变你的分期付款计划吗?
好消息是，即使你选择较长的还款期限——比如30年期固定利率抵押贷款——你也可以缩短分期付款，通过以下两种方式更快地还清债务:
- 再融资获得短期贷款;或
- 使加速抵押贷款
史密斯建议额外偿还本金，而不是选择15年的贷款。
“为自己争取最优惠的价格和条件。然后，如果你的预算中有更多资金可用，那就比计划更快地偿还贷款。”
史密斯解释说，你可以“把你的抵押贷款当作15年期的抵押贷款，而不是30年期的贷款，通过加速还款，大多数抵押贷款和贷款人允许你这样做，而不收取费用或罚款。”
“这样，如果你遇到了财务问题，需要资金，你可以暂时或永久停止加速还款，而不会有任何问题或后果。”
应该你缩短了分期偿还计划?
“当利率很低，你的大部分还款都是本金时，可能会有不是更快还清抵押贷款的有力例子，”康纳建议。
“如果你认为你的钱可以通过股票市场等其他投资获得更高的回报，避免短期摊销计划。
“还要考虑到，当你早些还清抵押贷款时，你将失去你可能有资格享受的税收减免，比如扣除按揭利息税这可能会抵消储蓄。”
抵押贷款分期偿还:个人决定
短期贷款还是长期贷款的决定应该取决于你的个人财务状况。
如果你每个月有很多现金流，而且你想节省利息，选择15年的贷款或用额外的支付来缩短分期偿还时间可能是一个聪明的策略。
如果你的预算比较紧张——或者你想把钱投资到其他地方——传统的30年分期偿还抵押贷款很有意义。
在买房或再融资之前，比较一下你所有的贷款选择。确保你了解摊销将如何影响你的月供，以及你的房屋权益选择进一步。