你获得贷款批准的机会有多大?你的首付和信用评分会有很大的不同
大多数抵押贷款申请人并不完美
如果你正在阅读这篇文章，你至少有一点担心获得抵押贷款批准。美国城市研究所(Urban Institute)的一项研究将抵押贷款申请人分为三类:
- 信用评分高、首付金额大的申请人
- 信用评分较低(580分以下)且首付较少的申请人
- 其他人都在中间——信用评分和首付的混合体
在顶部，你几乎百分之百确定抵押贷款批准。在底部，你同样有可能被拒绝。中间的人最难预测他们的贷款人的决定——他们会得到贷款批准，还是会被拒绝?
为你的借款人寻找各种贷款项目(2021年9月26日)捣弄数字
研究人员使用了HUD和CoreLogic的数据来确定是什么让一个“低信用档案”的申请人(换句话说，一个高风险的借款人)。他们将这些不太可能获得抵押贷款批准的文件称为“LCP”。三个因素决定了你作为借款人的吸引力:
- 贷款与估值
- FICO分数
- 债务收入比，这是收入和支出的比较
根据抵押贷款数据跟踪公司Ellie Mae的数据，如果你的债务收入比是“平均”(39%)，以下图表显示了你被计入高风险人群的可能性。
首付如何影响你的机会
你可能会认为，如果首付或房屋净值超过30%，贷款人就会对任何人都满意。如果你的分数达到740分或更高，你拒绝的几率大约为零。但贷款机构通常会拒绝FICO分数较低的申请人。
事实上，支持美国大部分抵押贷款的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)不会购买信用评分低于620的住房贷款。不管你的首付有多少。如果你的信用评分较低，你将不得不求助于联邦住房管理局、弗吉尼亚州或“非优质”贷款机构。
下一个图表显示，如果你的支出是平均的，但你的首付在5%到10%之间，贷款人可能会如何查看你的申请。换句话说，你的贷款价值比在90%到95%之间。
在其他因素相同的情况下，你的首付越少，你获得抵押贷款批准的机会就越低。现在，让我们看看不同的程序是如何分析你的风险概况的，以及你使用它们的可能性有多大。
抵押贷款批准机会:房利美和房地美
房地美和房利美贷款(也称为“合格”抵押贷款)允许FICO评分低至620分。他们还批准贷款价值比(LTV)高达95%或97%的抵押贷款。另外，两家公司还决定，按照各自的标准，以最高45%的负债收入比率购买抵押贷款。
然而，这并不意味着你可以通过低首付得到批准和一个高DTI和信用评分很差。例如:
- 你有资格拥有620 FICO如果你至少付了25%的首付，得到了固定利率抵押贷款，你的DTI是36%或更低
- 如果首付低于25%，您将需要680 FICO和最大DTI为36%
- 如果您的DTI超过36%，您将需要一个640 FICO与25%的首付或700 FICO与低于25%的首付
下图显示了抵押贷款数据公司Ellie Mae在2018年12月批准的合规融资的得分。是的，有一些FICOs低于620的项目获得了批准，但这些数据包括不考虑信用评分的HARP再融资等特殊项目。
这些项目下大多数批准的贷款FICO评分超过700分。
联邦住房管理局批准抵押贷款
联邦住房管理局的指导方针没有那么严格。他们允许FICO评分低至580和只有3.5%的首付，评分低至500和10%的首付。
然而，允许低信用评分和实际的不良信用是有区别的。如果你的分数很低是因为你的信用记录很少，太多的账户，或者至少有一年的不良记录，FHA可能会给你一个机会。但如果你总是拖欠还款或有大量的催收，那就太冒险了。你必须证明你有能力管理债务，这意味着你至少要在12个月内按时支付账单。
以下是Ellie Mae批准的联邦住房管理局借款人的FICO评分分类:
你可以看到，这个程序要宽容得多，大多数批准发给FICO分数为600或更高的申请人。
这是一种平衡
要明白贷款批准与你的FICO、DTI和LTV(你的信用评分、债务收入比和首付)之间有密切的关系。如果你在某一领域有弱点，你就需要在某个地方弥补。
如何提高你获得抵押贷款批准的机会
如果你的债务太高或者信用评分太低，也许现在买房并不是最好的选择。但也可能是一年之后。甚至六个月。你需要开始“实践”的住房所有权现在，这将使你在一个更好的位置购买。
使用我们的家庭负担能力计算器，确定你想买多少房子和你每个月需要支付什么。
- 减去新付款和你现在为住房支付的差额
- 用这些差额，将你的债务偿还到一个可控的数额
- 一旦你的债务得到控制，把这笔钱存进你的储蓄中，以提高你的首付
这样可以完成几件事。它告诉你，一旦你买了房子，你将不得不依靠什么生活，所以你的支出是可控的。它有助于提高你的信用评分。而且，这也让你不太可能陷入可怕的低信用级别——贷方都不愿面对的那一类。
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