双重代理可能会让你付出代价:买房时要当心“双重代理”
本文简介:
“双重代理”指的是房地产交易中一个代理人同时代表买卖双方。它会产生问题，让买家花更多的钱。
- 利益冲突是不可避免的。在某种程度上，卖方和买方的利益总是有分歧
- 双重代理倾向于青睐卖家，因为更高的销售价格意味着更多的佣金收入
- 双重代理在一些州是非法的
有些代理可能更喜欢这种形式的代表，因为他们觉得每个人在同一个办公室工作时效率更高。但研究表明，双重代理会伤害买家。
确认您的新费率(2021年10月6日)双重间谍真的存在吗你的代理商吗?
这听起来很无辜。你走进一个开放参观的房子，经纪人问你是否有买家的经纪人。你说不，她提出要做你的经纪人。到目前为止听起来不错。
然后你对那所房子出价。突然，本应代表您的代理人也代表了卖家。这可能是个问题。
如果你提起诉讼，你想要同一个律师代表你吗和被告?可能不会。但在房地产行业，这种情况每天都在发生。许多购房者和卖房者允许一个经纪人同时代理他们，而不知道风险。
双重代理当买方和卖方让一个房地产经纪人(或来自同一经纪人的两个经纪人)在交易中代表他们时发生。
双重代理在八个州是非法的:阿拉斯加、科罗拉多州、佛罗里达州、堪萨斯州、马里兰州、俄克拉荷马州、德克萨斯州和佛蒙特州。
其他州对双重代理的披露和双重代理的行为有不同的法律。
有时候工作……
一些买家和卖家看到了双重代理的优势。
例如，由于双重代理保留整个佣金——又称“双重结尾”——一些人会同意减少他们的佣金。
但许多专家认为，双重代理人并不能真正起作用你的代理人-不是法律意义上的。
他们说，双重间谍充其量也不能完成他们的任务信托义务两党。他们不能促进买卖双方的最大利益因为这些利益总是发散的。
在最坏的情况下，双重代理会产生有害的利益冲突。
在双重代理中，客户往往会吃亏
当一个人为买方服务时和卖方，利益冲突是显而易见的。双重代理有强烈的动机去偏袒卖方。销售价格越高，佣金就越高。
理论上，当经纪公司的一名代理人代表卖方，同一公司的另一名代理人代表买方时，这种利益冲突就会减少。
在实践中，一个或两个客户可能会受到影响。
根据发表在房地产金融与经济杂志“在快速交易中，通过双重中介出售的房屋的标价和售价都要高得多。”
研究还发现，有证据表明，一些双重代理人实行“先决条件销售”。代理人敦促卖方设定更高的价格，然后试图说服“内部”买家接受。
在其他情况下，双重代理的作用正好相反。他们说服卖家将价格定得比房子实际售价更低。这被称为“战略定价”
该研究发现“双重代理(相同的代理)和内部代理(相同的代理，但不同的代理)之间的差异很小。”
在这两种情况下，研究人员都发现了“与双重作用有关的扭曲结果的证据”。
为什么独家代理是最好的
避免双重代理的最简单的方法是雇佣一个总是以“单一代理能力”工作的房地产经纪人。
如果你是一个买家，请雇佣一个只做买家代理的代理，而不是卖家代理。
如果你在销售，找一个专门代表卖家的代理商。
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买方代理人通常会让您签署一份买方经纪人协议，该协议规定了代理人的法律责任和义务。
卖方代理人会要求你签署一份上市协议，其中列出了相同的责任和义务。
这些受托责任有时可以用缩写OLDCAR来概括:
- 服从:代理人有义务听从你方的指示
- 忠诚：代理人必须将您的利益置于任何其他方的利益之前，包括他们自己的利益
- 披露:代理人必须向你披露任何“重要事实”，即可能影响你关于交易的决定的事实
- 保密性：没有你的允许，特工不能向任何人透露他们了解到的关于你的任何事情
- 会计:代理人必须说明和报告与交易有关的任何和所有文件和资金
- 合理注意：从本质上说，代理人必须尽他或她最大的努力来保护和推进你的利益
双重代理人不能促进你的最大利益
双重代理最大的问题是:双重代理不能代表你的最大利益——根据定义，有时也根据州法律。与其说他是一个经纪人，不如说他是一个裁判。
例如:如果你是一个买家，你可能想让你的经纪人为你提供关于房屋价格的建议。但双重代理人不能这样做，因为这违反了他们对卖方的忠诚义务。
你也不能问附近的房产是否会对房子的价值产生负面影响，或者代理人认为房子的实际价值是多少。
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作为卖方，您不能指望双重代理就还盘或买方的维修请求是否可协商提供建议。这将违反对另一方的保密义务。
简而言之，当一个人代表买方时和卖家，你不能期望得到你通常会得到的建议和忠告。对许多人来说，这种缺乏建议和“英特尔”的做法破坏了聘请代理的全部目的。
为了避免双重代理，一些代理作为“交易代理”工作。在这里，代理的正式角色是在不代表任何一方的情况下促进交易。
阅读小字
当同一公司的两名代理人代表双方时可以履行他们的OLDCAR职责。但你必须希望代理商是“诚实的约翰”，不会参与战略定价或首选销售。
在签署上市协议或买方经纪人协议之前，请查看详细内容。
有些协议允许代理人在出现情况时成为双重代理人。
双方必须同意双重代理。确保你没有事先同意可能损害你利益的事情。
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