住房抵押贷款和房屋净值贷款:哪一种适合你?
房屋净值贷款和HELOCs:概述
许多美国人的房屋净值比一年前更富有，这要归功于全国各地房屋市场的上涨。
房屋净值贷款或房屋净值信用额度是利用你的房屋现金价值的一种方式。
这两种贷款类型都以你的房屋为抵押，因此它们收取的利率比其他借贷选择(如个人贷款或信用卡)低得多。
但是你需要哪种第二抵押贷款呢?或者，你是否应该考虑套现再融资，以取代现有的抵押贷款?
查看你的房屋产权融资选择(2021年9月14日)在这篇文章中(跳到…)
什么是第二抵押贷款？
房屋净值贷款或房屋净值信用额度(HELOC)也被称为“第二抵押贷款”，你可以在不出售房屋或对现有抵押贷款进行再融资的情况下获得部分资产。
当你申请房屋净值贷款或HELOC时，你当前的净值决定了你能借多少钱。
回顾一下，股本是你的房屋价值减去你的抵押贷款。如果你拥有一栋价值30万美元的房子，还欠着20万美元的抵押贷款，那么你就拥有了10万美元的权益。
房屋净值贷款是如何运作的
与您当前的抵押贷款一样，房屋股权贷款将是一个分期贷款，其固定利率额期限制。您可以根据还款时间表进行每月付款，以偿还贷款。
但不像你现在的抵押贷款——你用来买房子的抵押贷款——你可以以任何你喜欢的方式使用房屋净值贷款的资金。
你甚至可以用这些钱来支付与你的家庭无关的费用。例如，借款人经常使用房屋净值贷款来支付主要费用，如:
- 债务合并
- 医疗费用
- 大学教育
- 第二个家
- 回家修理
- 家庭改善项目
房屋股权贷款是一个多功能的金融产品，但重要的是记住你不能超过同样的股权。这些是安全的贷款，这意味着您将您的股权绑在抵押品中。
当你得到房屋净值贷款，“留置权”是针对你的房子和减少你的实际房屋净值。如果你在偿还房屋净值贷款之前卖掉了房子，你必须同时偿还你的主贷款人和房屋净值贷款人。
如果你不能按照约定偿还贷款，留置权也使你的贷方有权取消你房屋的赎回权。因此，与任何抵押贷款一样，都存在风险。
房屋净值信用额度如何运作
就像房屋净值贷款一样，房屋净值信用额度(HELOC)利用你房屋的现有价值来产生现金，你可以用于任何你想要的目的。
但与房屋净值贷款相比，HELOC有几个关键区别:
- HELOC是信用额度，你可以提取，然后还钱重复，就像你刷信用卡一样。由于你的房屋净值支持信用额度，与信用卡相比，你支付的利息要少得多
- HELOCs通常有与优惠利率挂钩的可变利率因此，还款不会像房屋净值贷款的固定还款那样可预测。HELOC付款也基于你每个月使用的信用额度
- 有几乎没有(如果有的话)收尾成本HELOCs。贷方通常会支付发起费
HELOCs可以在你需要的时候提供贷款，所以他们为正在进行的项目提供理想的融资。通常，借款人可以在几分钟内将资金从HELOC转到支票账户。
但是HELOC不会无限期地持续下去。在某一时刻——通常是5年或10年后——你的HELOC提取期将结束，你将不得不遵循一个还款时间表。
一些HELOC借款人在从信用额度完成绘制时将其信用额度转换为家庭股票贷款。
我可以借多少房屋净值贷款或HELOC?
并非所有贷款机构都提供房屋净值贷款或HELOCs。这些银行通常会限制你的借款额度，限制在你房屋净值的一部分。
让我们在抵押贷款200,000美元的房屋中再次看。这个家的所有者在家庭公平中有100,000美元。
但有可能的是，房主只能通过第二笔抵押贷款借到大约5.5万美元。
为什么这么少?因为抵押贷款者执行贷款与估值要求，这限制了你的房子的价值，可以捆绑在抵押贷款。
计算您的最大房屋净值贷款金额
贷款价值比(LTV)的计算可能会令人困惑，因为它们适用于两种抵押贷款——你现有的抵押贷款和新的房屋净值贷款或HELOC。
例如，30万美元的房屋85%的贷款与价值的上限意味着房主只能持有价值255,000美元的抵押贷款(300,000 x 0.85 = 255,000美元)。
由于主抵押贷款有20万美元的贷款余额，所以第二抵押贷款只剩下5.5万美元。
以下是从开始到结束的简单分解:
- 房屋估价:30万美元
- 抵押贷款余额:20万美元
- 房屋净值:10万美元
- 计算房屋当前价值的85%:30万美元x 0.85 = 255,000美元
- 减去你现在欠的20万美元
- 可供借款的股本总额:55,000美元
并非所有房主都能够借用最高的股权。
影响你借贷能力的其他因素
贷款人还看看您的信用评分，信用报告和收入与收入率等因素，以确定您有资格的贷款多大程度 - 就像他们在购买家时所做的那样。
此外，上面的例子假设你只有两种留置权——主要抵押贷款和新的房屋净值贷款或HELOC。第三种留置权将进一步限制借债能力。
由于这些限制，在您能够借用大量资金之前，您可能需要在您家中建立很多股权。
幸运的是，在过去的一年里，不断上涨的房屋价值加快了许多房主积累资产的进程。
查看你的房屋产权融资选择(2021年9月14日)房屋净值贷款vs. HELOC?什么对你更好?
当你准备以房屋净值为抵押借款时，你可能有三种选择:
- 固定利率房屋净值贷款
- 可变利率房屋净值信用额度(HELOC)
- 套现再融资贷款
让我们来比较一下这些选项。
固定利率房屋净值贷款
简单地说，房屋净值贷款是另一种抵押贷款，通常比你目前的抵押贷款小。你将一次性收到你想借的全部金额，并每月偿还。
房屋净值贷款的还款期限通常是5-15年。由于是分期付款贷款，还款和利率在贷款期限内保持不变。
此外，如果房屋被出售，房屋净值贷款必须全额偿还。
可调利率房屋净值信贷额度(HELOC)
一个HELOC使用你的房屋净值来资助一个信用额度，你可以根据需要提取。
在抽奖期间，您可以使用您的Heloc，如您使用信用卡，但没有高利息债务才能担心。此外，在抽奖期间，您可以选择偿还贷款校长或仅在每月偿还利息支付，具体取决于您当时的财务状况。
提款期(通常为5至10年)之后是10至20年的还款期，在此期间你不能再提款，必须连同利息全部偿还余额。
通过再融资
不像房屋净值贷款或HELOC，现金再融资取代你现有的抵押贷款与一个全新的贷款。
新的贷款余额大于你目前的欠款，差额在结账时兑现给你(减去结账成本)。
由于套现再融资是第一抵押贷款(而不是第二抵押贷款)，它通常会提供比HELOC或房屋净值贷款更低的利率。而且要求也可以更宽松。FHA贷款现金不足甚至信用评分低至600分。
在不利的一面，套现再融资开始你的贷款，所以它可能增加你的总利息成本在贷款的生命周期。
长期成本取决于你现有的抵押贷款还有多少时间，以及你的新利率与旧利率相比有多低。
为你找到合适的贷款(2021年9月14日)房屋净值贷款和HELOCs的利弊
当你决定在HELOC和房屋净值贷款之间，考虑利弊两种类型的借款。
房屋净值贷款的优点:
- 固定利率和固定支付
- 分期付款贷款的简单性
- 你可以锁定今天的低抵押贷款利率188bet金宝搏体育与真人备用
- 单一支出对于大型项目、采购或债务整合是理想的
房屋净值贷款的缺点:
- 灵活性不如房屋净值信贷额度(HELOC)
- 不管你用了多少钱，都要按全额贷款收取利息
- 贷方可能要求比传统抵押贷款更高的信用评分
- 并不是所有的贷方都提供这些贷款
- 关闭成本可能高于Helocs
HELOC优点:
- 利息只收取从信用额度中提取的金额
- 可以在整个抽期付清并重复使用吗
- 非常适合正在进行或尚未计划的项目
- 一些贷款机构不收取结算费用
HELOC缺点:
- 可变利率使还款更难预测
- 如果优惠利率上升，可变利率会增加你的总成本
- 即使你还没有提款，信用额度也会束缚资产净值
哪种第二按揭贷款最适合你?
那么你最好的选择是什么：家庭股权贷款或HELOC？jed mayk，律师和与哈德森厨师的合作伙伴，LLP说这取决于您的需求。
“房屋股权贷款可能对需要针对特定目的需要一定金额的借款人来说更有意义，”他说。“这可能包括家庭改善项目。”
房屋净值贷款也往往更适合以下需求:
- 债务合并
- 大规模的家庭装修需要一大笔预付款
- 投资房地产
但是，“如果你不确定你现在或将来可能需要的确切数额”，房屋净值贷款可能不是最好的选择，海军联邦信贷联盟的约翰娜·卡马里洛说。
Mayk表示，Heloc可能会对需要在一段时间内借用不同数量的人来说更有意义。
直升机的良好用途包括:
- 常规的学费
- 扩展了“一分钱一分货”的家庭装修
- 为新业务提供紧急现金流
Helocs最适合那些不需要即时访问他们家庭权益的人。
“HELOC可以像信用卡一样使用。如果你的房子需要紧急维修，有一笔雨天基金是很棒的。
Mayk说，HELOCs在收入模式不稳定的人群中也很受欢迎。“这包括那些支付基本工资和季度佣金的人。”
其他HELOC和家庭股权贷款事项需要考虑
你需要一个良好的信用评分，以利用HELOC或房屋净值贷款。
“620分或更低的分数将使其难以获得(房屋净值)贷款或HELOC，”Affinity联邦信贷联盟的特蕾莎·威廉姆斯-巴雷特说。“分数越高，贷款金额越高，成本越低。”
你还需要对自己的收入和工作保障有信心。“建立一个安全、稳定的收入来源非常重要，”威廉姆斯-巴雷特说。
此外，请注意，在家庭股权贷款和HELOC上支付的利息可能会或可能不会免税。缴纳税务专业人士。
从家庭股权借款的其他方法
房屋抵押贷款和房屋净值贷款(有时称为HELOANS)并不是以房屋价值为抵押贷款的唯一方式。
通过再融资
而不是拿第二笔抵押贷款通过再融资用新的、更大的抵押贷款取代你现有的住房贷款。
新贷款用于偿还当前抵押贷款，并在关闭时兑现“额外”金额。
大多数抵押贷款机构将你的现金再融资贷款上限设为房屋价值的80%。(唯一的例外是弗吉尼亚州现金不足的再融资它允许100%的贷款与估值比率。)
回到我们的例子，一个30万美元的房子还有20万美元的抵押贷款:
- 房屋价值:300000美元
- 最高再融资贷款金额:$240,000 (0.8 x300,000)
- 减去现有的抵押贷款余额:24万- 20万美元
- 最大兑现：40,000美元(-关闭成本)
套现再融资有一些明显的好处。它给你一笔而不是两笔按揭贷款;利率通常低于房屋净值贷款或HELOCs;如果你在现有的抵押贷款上支付更高的利率，你可以锁定更低的利率或更短的期限，从而节省很多。
“如果这样做降低了您的利率，这是一个有吸引力的选择，”Camarillo建议。
但要记住，再融资在第一天就开始了。如果你几乎已经还清了当前的抵押贷款，房屋净值贷款或HELOC可能更有意义。
敞篷车赫洛克
可转换的Helocs附加功能 - 转换选项。
在贷款期限的某一时刻，你可以将你的可变利率HELOC转换为固定利率的房屋净值贷款。
你的HELOC可能已经有了一个转换选项;有些甚至在贷款期间给你不止一次转换的机会。
请记住，这可能不是一个伟大的交易。转换后的固定利率还款期可能更长，延长利息支付的时间。而且，有时可变利率比固定利率更受欢迎。可兑换的HELOC可能会收取更高的费用。
尽管如此，如果您想要在可变利率HELOC和固定利率HELOAN之间进行混合，这仍然是一个值得考虑的选项。
在购买带有转换选项的HELOC时，请向贷款人提出以下问题:
- 兑换要收费吗?如果有，多少钱?
- 我是否可以在转换后使用剩余的信用卡？
- 贷款是否转换为新的固定贷款(例如，30年期)，或者余额是否摊销在现有贷款的剩余期限内?
- 我可以转换多少次?
- 我多久可以转换一次?
- 什么决定了新的固定利率?
和往常一样，在签合同之前，确保你完全了解贷款条款和总长期成本。
家庭股权贷款与Heloc常见问题
房屋净值是你拥有的房屋价值的一部分。换句话说:它是你不欠贷款人的房屋价值。要计算你的资产净值，从你房屋的市场价值中减去你当前的抵押贷款金额。房屋净值随着你偿还抵押贷款的时间和房产价值的上升或下降而波动。
房主通常可以通过房屋净值贷款借到房屋评估价值的80-90%，减去他们第一次抵押贷款的欠款。这个金额可以根据您的信用评分而变化。
房屋净值贷款是第二抵押贷款。就像你的主要抵押贷款一样，房屋的价值也可以作为贷款人的抵押品。房屋净值贷款是在固定的偿还期限内分期偿还本金和利息。房屋净值信用额度(HELOC)稍微复杂一些。你可以从信用额度中支取，只按支取的金额付款。与任何抵押贷款一样，如果贷款没有还清，房屋进入止赎，房屋可以被出售，以偿还剩余债务。
房屋净值贷款可以很好地将你在房屋中积累的资产转换为现金，特别是如果你将这些现金投资于房屋装修，从而增加你的房屋价值。但要记住，你是在拿自己的家冒险。如果房地产价格下降，你的负债可能会超过你的房子的价值。如果你想搬家，你可能会在出售房子的过程中赔钱或者无法搬家。
房屋净值贷款可能会影响你的信用评分。然而，房屋净值信用额度(HELOCs)往往对信用评分有更大的影响。影响是积极的还是消极的，通常取决于你欠了多少与可用的信用限额。
大多数贷款人要求房屋净值贷款的最低信用评分为620分。其他贷款机构可能要求分数高达700分。与其他抵押贷款一样，你的信用评分越高，你的利率和贷款条款就越好。
如果资金用于“购买，建造，或大幅改善您的家庭，则在房屋股权贷款或HELOC上支付的利息可能是税收扣除。如果资金未用于任何这些目的，兴趣不是税收。此外，如果您逐项扣除税款而不是采取标准扣除，您只能扣除抵押贷款利息。如果您不确定如何处理您的税款，请咨询税务专业人员。
大多数房屋净值贷款没有提前支付罚款。然而，一些HELOCs确实有惩罚措施，旨在收回贷款人最初豁免的贷款关闭成本。
你是否应该考虑房屋净值贷款?
随着房屋价值的上升，许多房主在过去几年里从他们现有的房屋中获得了大量的资产。
房屋净值贷款和HELOCs可以负担得起的方式解锁这一资产，而不更换您现有的抵押贷款。与其他形式的借贷，如高利率的信用卡或无担保的个人贷款相比，这些贷款可以提供诱人的利率。
但你拿你的房子来换取这么低的利率。你应该好好利用这种借债能力。
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