当你的ARM要重置的时候再融资
ARMs重置至2008年以来的最高水平
是你的可调利率抵押贷款（手臂）即将调整？你可能不想允许那个。
在目前的抵押贷款利188bet金宝搏体育与真人备用率在美国，今天的arm重新调整到接近5%，这是2008年以来的最高水平。让你的ARM调整而获得比再融资更低利率的日子已经一去不复返了。
在2016年之前，它支付的是传统的可调利率抵押贷款。今天，没有那么多了。
如果你的ARM一直在调整，那么你已经从低利率中获益了。不过，随着市场情绪的转变，是时候考虑进行再融资了——要么是新的ARM，要么是固定利率贷款。
预计在2019年和2020年，ARMs将调整更高。
核实你的再融资资格(2021年10月22日)可调利率抵押贷款(ARM)是如何运作的?
可调利率抵押贷款是指利率可以根据“市场情况”随时间变化(即调整)的抵押贷款。
有时，ARM抵押贷款利率会调整188bet金宝搏体育与真人备用得更高。有时，ARM抵押贷款利率会下调188bet金宝搏体育与真人备用。而且,对于首次购房者来说，ARMs是一个很好的选择．
但是，武器利率对于使用它们的房主波动，武器承载不存在的财务风险固定利率贷款．例如，当你使用ARM为你的房子融资时，没有办法知道10年后你的抵押贷款利率是多少。
不确定性可能令人恐惧。这也可能是巨大的回报。
想想这个:从2003年开始，差不多每一个使用传统ARM房屋贷款的美国房主在抵押贷款上“击败了银行”。这是因为，从2003年到2015年末，可调利率抵押贷款的利率调整得低于你可以从“全新”贷款获得的利率(而且不需要支付结算成本!)
然而，在2015年12月结束，虽然，美联储提高联邦基金利率从接近零的目标距离。当美联储提高联邦基金利率时，它会影响到调整ARM的驱动因素。
作为一种快速的进修，这是如何调节率的抵押贷款工作。
- 在一个固定的时期，通常是5年或7年，你的抵押贷款利率是不变的
- 当固定期限结束时，您的利率将根据预先设定的公式进行调整
- 此后每年一次，您的利率调整使用相同的预设公式
预设的公式很简单。可调利率抵押贷款的新利率是一些可变市场利率(通常是12个月的伦敦银行间同业拆借利率)和一个预定常数(通常是2.25%)的总和。
添加常量和变量将显示您的新速率。例如，如果LIBOR是2.8%，那么总和就是(2.25)+(2.8)，即5.05%。
5.05%是一个较低的抵押贷款利率，但它比你从认可的抵押贷款机构获得的5年期ARM更高。根据房地美的数据，在撰写本文时，全国范围内新的5年期ARMs平均为3.80%。
然而，使用一个新的ARM，需要支付关闭成本。
例如，为了锁定房地美所显示的3.80%的5年期ARM利率，借款人预计将支付0.5折扣点到银行。而且，交易成本也适用。
如果您更愿意让您的贷款调整，您将无法访问3.80％的速率 - 但您将不会负责关闭费用。这是因为，通过调整贷款，没有评估，没有您的收入验证，无需信用检查。
此外，调整贷款不需要承销，也不需要向产权公司支付费用。你甚至不需要工作。
因此，有理由在调整后的ARM之外进行再融资，但允许调整对你的现金流也有意义。
比较这里的固定利率抵押贷款。（10月22日，2021年）你应该从ARM再融资到fixed吗?
如果您当前的贷款是可调率抵押贷款，贷款即将调整，您还有决定作为房主的决定 - 如果我可以让我的手臂调整或我应该再融资吗？
总之，你有三种调整ARM的方法:
- 什么也不做。调整你的贷款;明年再次调整抵押188bet金宝搏体育与真人备用贷款利率
- 以当前的ARM抵押贷款利率为你的ARM再融资到一个新的ARM188bet金宝搏体育与真人备用
- 按照今天的固定利率定价，将你的ARM再融资为新的固定利率贷款
每个选项都有优点。
选项1
如果您允许您的ARM调整（选项1），您的贷款人将根据LIBOR等公共指数分配新的抵押税率（但请注意，LIBOR索引在2021中将消失，银行将开始使用不同的索引。）大多数房主将获得5.05％的速度，将在12个月中分配。每10万美元的抵押贷款率的支付为540美元，每10万美元欠款。
选项2
你也可以将你的ARM再融资为新的可调利率贷款。
通过一个新的ARM，您可以锁定您的利率在未来5年或7年或更长时间，取决于您的需求。根据房地美最近的抵押贷款利率调查，你将推迟对重新铸造的ARM的调整，并将获得5年期ARM的平均利率3.80%，附带的一次性费用为0.5个折现点，再加上你的贷款人的关闭成本。
购买一台新ARM的费用是每10万美元支付465美元，每月可节省75美元，但这还需要支付上千美元的关闭费用，这取决于你生活在哪个州。
选项3.
最后，你可以选择将你的ARM转换成固定利率贷款。
这是房主的最常见方式消除了“不断变化抵押贷款率”的不确定性，并根据政府的季度再生报告，超过一半的房主与武器进行了这种选择。188bet金宝搏体育与真人备用
基于以下几个原因，将你的ARM重新融资为固定利率贷款是一个很好的选择——特别是如果你预计今年或明年的经济将会改善，并且你计划在你的房子里多呆几年。
一个改善的经济举措Libor率更高，libor是您调整后的ARM抵押贷款率的基础。通过固定利率抵押贷款，您将每月稳定，因为您的利率是固定的，您的付款也是如此。
缺点是固定税率抵押贷款大约是比可比较的ARM抵押贷款率高的100个基点（1.00％），这意味着您的“稳定支付”可能高于您的调整后。188bet金宝搏体育与真人备用
核实你的再融资资格(2021年10月22日)为您的ARM再融资到另一个ARM
在你为你的ARM再融资之前，你需要知道一些事情:
- 现在你的贷款预计可以保留多久?
- 是什么你的ARM利率付款可能是?
- 你会通过再融资来省钱吗?
- 没有固定贷款你晚上能睡得着吗?
如果最后一个问题的答案是响亮的“不”，那就找一家贷款机构，进行固定利率的再融资。
故事结局。
然而，如果你希望你的房子和你的抵押贷款再多几年，你可能会节省很多，再次，新的3/1/5,7/1或10/1 ARM。
第一步是确定如果现在调整ARM会发生什么，以及它在不久的将来可能会做什么。
要做到这一点，你需要查看你的贷款文件，找到你的贷款指标，保证金和上限。
假设你的ARM每年上限为2%，保证金为2.25%，终身上限为5%。今天的LIBOR指数接近2.8%，所以如果你的贷款今天重置，你的新利率将是5.05%。如果你现在的利率是3.0%，那么你的增长率只有2.00%(不是因为2.0%的上限而增加的2.05%)。这个5.0%的新利率可以再维持一年。
但是接下来的几年呢?这里还有几个数字给你。
- 1年期LIBOR的中值目前为2.8%。如果你的贷款基于这个值重新设定，你的新利率将是5.0%(记住你现在是3.0%，有2.0%的年度上限)。
- 你的贷款在下一次调整时可能达到的最高利率是7.0%，因为你每年的调整上限是2%。
- 你的贷款在它的生命周期内可以达到的最高利率是8.0%，因为它的生命周期上限是5%。
- 房地产当局认为，到2019年底，30年期固定利率抵押贷款的平均利率将升至5%左右。
现在，手臂看起来并没有那么可怕。
对ARM caps的深入解释
看看你的贷款协议，很有可能你会发现至多有三种上限可以限制你的利率(以及你的还款)的增长。
这些上限因抵押贷款的不同而不同，所以你需要阅读一些资料来找到你提供的保护。
定期调整帽
第一个排序旨在防止突然的徒步旅行可能很难吸收您的家庭预算。它在每年抵押贷款率可以上升的金额上设定顶部限制（通常是2％）。
你们可能见过这些抵押贷款被描述为3/1 ARMs，5/1武器， 7/1 ARMs等。第一个数字以年为单位指定最初的固定利率时期，第二个数字(还是以年为单位)显示在那之后允许加息的频率。5/1 ARM有5年固定利率，允许利率每一年增长一次。
支付限额
第二种上限适用于你的月供，而不是利率。例如，它可能会说，这些月供在任何时候都不能增加超过一定数量。
假设这个上限在你的贷款协议中设定为7.5%，而你现在每月还1000美元。当你下一次加薪时，你最多每月要额外支付75美元。
一生帽
第三种上限限制了在你的贷款期限内，你的利率可以上升的总额。
检查你的帽子，然后使用188bet宝金博欢迎您抵押报告抵押计算器以模拟不同的利率增长如何影响你的支付。
这三种上限加在一起意味着，即使利率突然飙升，你的风险敞口也不会。这并不意味着你不会面临一些痛苦，但它可能没有你想象的那么可怕。
你会保留你的房子和贷款多长时间?
第一个问题可能是最重要的。如果您当前的家是您的“永远回家”，则固定利率抵押可能是您最好的选择，因为它为您提供了知道您的第一个月付款的确定性和安全性与您的最后一次相同：您知道，当您知道，那么你变成了抵押贷款。
但是，如果您有可能在未来几年的某个时间再次移动或再融资，那么可能不值得支付通常具有固定率的更高率。
那么，你再次跳槽的可能性有多大呢?也许是去一个更大的地方，以容纳更多的孩子或年迈的父母?还是缩小了的房子?也许去一个更聪明的社区?或者，但愿不会，去一个离婚后的家?
很少有人能完全肯定地回答这些问题。但你最好的猜测是，你可以为一个FRM或一个比必要的更长的固定利率周期支付过高的利率。
可调利率抵押贷款可能是“安全的”
可调利率抵押贷款是利率可以随时间变化的抵押贷款。通常缩写为“ARM”，可调利率抵押贷款是固定利率抵押贷款的对立面。
可调利率抵押贷款适用于大多数常见的贷款类型。你可以通过房利美和房地美使用ARMs进行常规融资;和FHA贷款和VA贷款,太。
只有美国农业部的贷款禁止使用浮动利率融资。
可调利率抵押贷款的规则包括两个非常重要的要点。首先，由于ARM的抵押贷款利率在最初的“诱惑性”期间没有变化，在最初的几年里，ARM的行为与固定利率抵押贷款相同。
其次，当ARM进入其调整阶段时，有规则会通过在任何给定年内调整多少规则。例如，5年的武器被限制在每年±2％的调整，但速率从未允许从其起始速度移动超过六个百分点。
举例来说，对于5年期的ARM, ARM抵押贷款利率在前60个月保持不变，然后可以进行调整。60个月后的新抵押贷款利率等于当时的1年期伦敦银行同业拆借利率，再加上225个基点(2.25%)。
与LIBOR目前附近2.8，今天的手臂调整到近5.05％。
不过，请记住，加息幅度是有限度的。
一笔初始利率为3.25%的贷款，如果有6%的期限上限(3.25% + 6% = 9.25%)，那么它的利率永远不会超过9.25%。
手臂的费率永远不会达到20％，也不能达到零。它们只能在原始起始速度的六个百分点内移动。今天的手臂有安全 - 您始终知道您的速度可以在其调整日期更改的最大值。
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